El sistema alem\u00e1n de transmisi\u00f3n de inmuebles es de los m\u00e1s seguros y a servido de modelo para sistemas jur\u00eddicos de todo el mundo. Sin embargo, debido a su complejidad, es necesario conocerlo en profundidad para no cometer ning\u00fan error con consecuencias fatales:<\/p>\n
El propietario es la \u00fanica persona legitimada para acceder a esta informaci\u00f3n, por lo que deber\u00e1 ser el vendedor quien facilite la informaci\u00f3n registral. Es vital desde un primer momento:<\/p>\n
Si pretende adquirir un inmueble que forma parte de una comunidad de propietarios, es esencial comprobar el estado de las cuentas, as\u00ed como la normativa de la Comunidad:<\/p>\n
Es habitual que, tras la solicitud de informaci\u00f3n a la Notar\u00eda, \u00e9sta env\u00ede una hoja de datos (Datenblatt<\/em>) a rellenar por vendedor y\/o comprador. Hay que tener especial cuidado en leer con atenci\u00f3n su contenido, puesto que las hojas de datos representan a menudo un encargo al Notario (Auftrag<\/em>) para que elabore un borrador de escritura.<\/p>\n Atenci\u00f3n<\/u>: \u00a1No firme el encargo si no est\u00e1 m\u00ednimamente seguro de que no va a desistir! La firma de este encargo no le compromete a adquirir el inmueble, pudiendo desistir de la adquisici\u00f3n. Sin embargo, estar\u00e1 obligado a asumir los honorarios notariales<\/strong> de elaboraci\u00f3n del borrador.<\/p>\n Una vez elaborado el borrador, es imprescindible examinarlo con especial atenci\u00f3n. En caso de que Ud. sea un particular y el vendedor un empresario o profesional, tiene derecho a recibir el contrato como m\u00ednimo dos semanas<\/strong> antes de la fecha de firma.<\/p>\n La habitual entrega de llaves a la firma de la escritura del sistema espa\u00f1ol, no tiene lugar por lo general en Alemania. Ante el Notario alem\u00e1n se firma un contrato de compraventa por el cual, las partes se comprometen respectivamente a entregar el precio y la posesi\u00f3n del inmueble, en una fecha determinada o por determinar<\/strong>, por lo general un m\u00ednimo de 6 semanas tras la visita al Notario.<\/p>\n Esto exige coordinaci\u00f3n y planificaci\u00f3n por parte de todos los intervinientes (comprador, vendedor, sus respectivos bancos, comunidad de propietarios, posibles inquilinos, etc.)<\/p>\n Antes de transferir el precio de la compraventa, tiene que asegurarse de que el vendedor ha cumplido con sus obligaciones de cancelaci\u00f3n de cargas<\/strong>. Adem\u00e1s, ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad<\/strong> que Ud. tiene un derecho sobre el inmueble tras la firma del contrato de compraventa (Erwerbsvormerkung<\/em>). Hasta entonces, el vendedor no est\u00e1 facultado para exigir el pago. Atenci\u00f3n<\/u>: \u00a1Si Ud. paga antes de tiempo, es posible que adquiera un inmueble con cargas o incluso que existan terceras personas que tengan derechos sobre el inmueble antes que Ud.!<\/p>\n Tras la firma del contrato de compraventa ante Notario, y una vez que se cumplen todos los requisitos para que el pago sea exigible, \u00e9ste comunica por lo general al comprador que ha de proceder al pago. Para entonces el comprador ya debe tener aprobada y constituida la garant\u00eda real<\/strong> (Grundschuld<\/em>) \u2013 equivalente a la hipoteca espa\u00f1ola –\u00a0 que le permita financiar la adquisici\u00f3n y disponer del pr\u00e9stamo concedido previamente.<\/p>\n Esto exige coordinar bien todas las acciones con la entidad financiera, puesto que el pago del precio fuera del plazo estipulado puede conllevar costes extra que ser\u00edan evitables con una buena planificaci\u00f3n.<\/p>\n El vendedor ha de entregar el inmueble libre de inquilinos<\/strong>, a no ser que se haya pactado expresamente lo contrario. Adem\u00e1s, el contrato notarial de compraventa ha de contener una cl\u00e1usula por la cual el vendedor asuma cualquier riesgo<\/strong> sobre el inmueble<\/strong> hasta la entrega de la posesi\u00f3n<\/p>\n En el momento de la entrega de llaves, es imprescindible inspeccionar que el estado del inmueble se corresponde con lo pactado contractualmente. No obstante, en caso de que existan vicios ocultos<\/strong> (p.ej. un fallo en la calefacci\u00f3n que no pudo ser detectado por una mera inspecci\u00f3n visual), el contrato ha de redactarse de tal manera que Ud. pueda exigir su responsabilidad por tal concepto al vendedor.<\/p>\n \u00a0<\/strong>La gran demanda actual de inmuebles hace que las agencias inmobiliarias se lancen a la caza de futuros vendedores ofreci\u00e9ndoles cada vez mejores condiciones para su venta. Esto incluye a menudo el traslado \u00edntegro al comprador de su comisi\u00f3n <\/strong>(Maklergeb\u00fchr<\/em>). Dada la situaci\u00f3n actual de precios, esta comisi\u00f3n (seg\u00fan la regi\u00f3n, entre un 5 y un 7,5% del precio de venta), supone un gasto extra muy a tener en cuenta. Ejemplo<\/u>: En Baden-W\u00fcrttemberg, para un precio de 650.000 \u20ac, la comisi\u00f3n habitual (7,14%) supone para el comprador un desembolso extra de 46.410 \u20ac<\/strong> (\u00a1!)<\/strong>.<\/p>\n Con el fin de evitar abusos que lastren la capacidad econ\u00f3mica de los compradores, el pasado mes de mayo se aprob\u00f3 una modificaci\u00f3n legislativa<\/strong> a nivel nacional que obligar\u00e1 a los vendedores a<\/strong> partir de diciembre de 2020<\/strong> a asumir la mitad de esta comisi\u00f3n<\/strong>. La aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica y su influencia en el precio de los inmuebles es todav\u00eda una inc\u00f3gnita.<\/p>\n Hasta su entrada en vigor, quien se ha de hacer cargo de la comisi\u00f3n del Agente Inmobiliario sigue siendo un elemento a negociar. En \u00e9ste, c\u00f3mo en el resto aspectos en torno a la adquisici\u00f3n de inmuebles, se hace imprescindible la consulta a un profesional que vele por sus intereses<\/strong>.<\/p>\n Con independencia de quien tenga que asumir los honorarios del agente inmobiliario, lo que es seguro es que el comprador, una vez firmado el contrato notarial de compraventa, ha de afrontar en un corto periodo de tiempo diversos gastos directos que suponen aproximadamente el 10% del precio de compra:<\/p>\n En la vor\u00e1gine de informaci\u00f3n que recibe por parte de diferentes agentes (banco,\u00a0 inmobiliaria, administrador de la comunidad, Notario, vendedor, etc.), su Abogado <\/strong>va a ser la \u00fanica persona que le asesore velando \u00fanicamente por sus intereses y le advierta de las situaciones de riesgo.<\/p>\n\n\n4. Fijaci\u00f3n la fecha en la cual el comprador se obliga a pagar el precio y el vendedor a entregar la posesi\u00f3n del inmueble <\/strong><\/h3>\n
5. \u00a1No pague antes de tiempo!…<\/strong><\/h3>\n
6. \u00a1\u2026 pero tampoco demasiado tarde! <\/strong><\/h3>\n
7. Entrega de llaves: \u00bfQuien asume el riesgo de deterioro hasta la entrega de la posesi\u00f3n?<\/strong><\/h3>\n
8. \u00bfQuien paga la comisi\u00f3n del agente inmobiliario? <\/strong><\/h3>\n
9. Planifique los gastos que le corresponden como comprador<\/strong><\/h3>\n
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10. Asesoramiento por un profesional que vele \u00fanicamente por sus intereses<\/strong><\/h3>\n