Die Parteien treffen auf diese Weise eine Vereinbarung vor Erteilung der notariellen Kaufvertragsurkunde. Dadurch verpflichtet sich der Verkäufer dazu, den Vertragsgegenstand zu übergeben, und der Käufer, den Kaufpreis zu den vereinbarten Konditionen zu bezahlen.

Der contrato de arras sollte die gleichen Klauseln wie die notarielle Kaufvertragsurkunde beinhalten, die zu einem späteren Zeitpunkt unterzeichnet werden soll. In den meisten Fällen wird für die Anzahlung ein Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart, der in der Regel 10% des Gesamtkaufpreises beträgt.

Arten von Anzahlungsverträgen (contratos de arras)

Arras confirmatorias

Der Zweck dieses Vertrages besteht darin, die Verpflichtung der Parteien zum Kauf- bzw. Verkauf zu bestätigen. Es handelt sich hierbei um eine Anzahlung auf den Gesamtkaufpreis. Bei Nichterfüllung des Vertrages dürfen die Parteien dem Vertrag nicht einseitig widerrufen. In diesem Fall finden die allgemeinen Vorgaben hinsichtlich der Nichterfüllung von Pflichten Anwendung.

Arras penitenciales

Diese Art eines Anzahlungsvertrags kommt am häufigsten vor, da sie einen freien Rücktritt der Parteien zulässt. Im Falle eines Rücktritts seitens des Käufers, verliert dieser seine Anzahlung. Bei einem Rücktritt seitens des Verkäufers, muss er die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzahlen. Es ist anzumerken, dass es in diesem Fall weder möglich ist, eine Zwangserfüllung zu verlangen noch weitere Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

Arras penales

Die arras penales garantieren die Erfüllung des Vertrages. Der Verkäufer darf entscheiden, ob er die Anzahlung als Schadensersatz behält oder ob er die Erfüllung fordert. Im Falle einer Nichterfüllung des Vertrages seitens des Verkäufers, darf der Käufer die Erfüllung des Vertrages fordern oder die Anzahlung in doppelter Höhe zurückverlangen.

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• Lassen Sie sich das Eigentumsrecht Ihres Vertragspartners durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags (Escritura Pública de Compraventa) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) oder durch einen aktuellen Grundbuchauszug nachweisen.
• Hierzu gehört auch die Katasterreferenz (Referencia catastral).

2. Unterlagen prüfen

Bevor Sie etwas vereinbaren, informieren Sie sich genauer über das ausgewählte Objekt. Insbesondere sollten Sie prüfen:

• Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung des Ehepartners?
• Welche Belastungen bestehen? Steuerlastenfreiheit?
• Handelt es sich um Bauland bei Baugrundstücken bzw. besteht eine Baugenehmigung für den Bestand?
• Bei hochpreisigen Immobilien empfehlen wir die gemeindlichen Bebauungspläne einzusehen.
• Beantragen Sie darüber hinaus eine Kopie des Bauantrages, der Baugenehmigung und der Bauabnahme.
• Lassen Sie sich bestehende Miet- und Pachtverträge vorlegen
• Prüfen Sie, ob Vorkaufsrechte von Mietern, Eigentümern von Nachbargrundstücken oder von Miteigentümern bestehen
• Lassen Sie sich Zahlungsnachweise der Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) der letzten fünf Jahre vorlegen. Hiermit erfahren Sie gleichzeitig die Höhe der jährlichen Grundsteuer.
• Bei Eigentümergemeinschaften: Fordern Sie die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft an, um zu prüfen, ob Umlagerückstände bestehen.
• Überprüfen Sie die exakt angegebene Grundstücksgröße und -grenzen mit den Plänen und dem Vertrag.
• Fordern Sie eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und den Energiepass an
• Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen

3. Privatschriftlicher Kaufvertrag (Contrato de arras) und Anzahlung

• Vereinbaren und unterzeichnen Sie einen Vertrag mit der Vertragsklausel „arras“, dann ist dieser wie ein schriftlicher Kaufvertrag über eine Immobilie zu bewerten. Der Verkäufer ist verpflichtet zu verkaufen, der Käufer ist verpflichtet zu kaufen sowie den vollen Kaufpreis zu bezahlen, unabhängig davon, ob er meint, dass er nur einen Vorvertrag abgeschlossen hätte. Man spricht von einem privatschriftlichen Immobilienkaufvertrag.
• Bei der Anzahlung empfehlen wir eine treuhändische Verwaltung durch eine spanisch/deutsche Kanzlei oder in Ausnahmefällen auch durch ein Notariat bis zum Abschluss der notariellen Kaufvertragsurkunde.

4. Schriftform

• Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen und offensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen. Vereinbaren Sie stets im Vertrag, welches Recht Anwendung finden soll.

5. Garantien / Sicherheiten

• Wird ein im Bau befindliches, noch nicht fertiggestelltes Objekt von einem Bauträger auf Raten gekauft, so ist seitens des Verkäufers der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlung eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.

6. Notarieller Kaufvertrag und Kaufpreiszahlung

• Bestehen Sie als Käufer auf den umgehenden Abschluss eines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) und Ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch.
• Als Käufer sollten Sie keinesfalls per Banküberweisung vor Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde den Kaufpreis bezahlen, da Sie damit in Vorleistung gehen. Sollte der notarielle Kaufvertrag schlussendlich nicht unterzeichnet werden und der Verkäufer sich nicht zur Rückzahlung verpflichtet fühlen, muss die Rückforderung gerichtlich geltend gemacht werden.

7. Gewährleistungsansprüche

• Bei einem bereits fertiggestellten Gebäude sollte der Verkäufer schriftlich zusichern, dass das Gebäude exakt nach den vorgelegten und genehmigten Bauplänen errichtet worden ist.
• Sollte die Immobilie bereits seit einiger Zeit fertiggestellt sein, klären Sie die Garantie- und Gewährleistungsansprüchen und halten Sie diese im Vertrag fest.

8. Steuern

• Informieren Sie sich über die mit dem Grundstückserwerb verbundenen Steuern und Kosten.

Zur groben Orientierung kann gesagt werden, dass sich die Kosten des Immobilienerwerbs (Notar, Grundbuchamt und Rechtsanwalt) auf ca. 3 bis 4% des notariellen Kaufpreises belaufen. Diesem Betrag ist sodann noch die Grunderwerbsteuer (bei gebrauchten Immobilien, wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist, je nach Autonomia zwischen 7% und 10%) oder Mehrwertsteuer bei neuen Immobilien (10% für Häuser und 21% für Garagen) hinzuzurechnen.

• Ferner ist zu berücksichtigen, dass beim Kauf von einem in Spanien nicht ansässigen Verkäufer (beschränkte, Steuerpflichtigen) i.d.R. 3% des Kaufpreises einzubehalten und an das spanische Finanzamt abzuführen sind.

9. Steuervertretung in Spanien

• Die Steuervertretung in Spanien ist bei Nichtsteuerresidenten in Spanien sowohl für Verkäufer als auch Käufer verpflichtend.
• Eine fehlende Steuervertretung kann schwerwiegende Folgen haben. Da die spanische Finanzbehörde nicht zustellen kann, werden Steuerbescheide durch Bekanntmachung rechtskräftig und vollstreckt. Dies kann sogar bis zur Kontenpfändung in Deutschland reichen.

10. Sachkundige Beratung

Ribas Brutschy Abogados bietet Ihnen eine individuelle Betreuung und begleitet Sie länderübergreifend in der gesamten Kaufabwicklung in ganz Spanien.

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Viele fragen sich, wie sie ihr Rechtsgeschäft sowohl zeitlich als und räumlich abgewickelt bekommen und auf was sie in der derzeitigen Lage achten müssen.

Bei Vertragsstörungen in Verbindung mit dem Coronavirus kann man derzeit davon ausgehen, dass hier in vielen Fällen Höhere Gewalt vorliegt.

I. Kaufoptionsverträge / Contratos de arras: Fristen und Anzahlungen. 

Der spanische privatschriftliche Kaufvertrag sieht i.d.R. mit Unterzeichnung eine Anzahlung seitens des Käufers vor. Darüber wird in diesem Vertrag eine Frist festgelegt, bis zu dem die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufes stattfinden muss. Kommt es bis Ablauf dieser Frist nicht zur Beurkundung des Kaufvertrages, muss im Normalfall diejenige Partei, die das Rechtsgeschäft innerhalb bzw. bis zur Frist nicht eingehalten hat, die andere dafür entschädigen („Arras penitenciales“).

Eine Situation höherer Gewalt befreit grundsätzlich die jeweilige Partei von ihrer Erfüllungsverpflichtung innerhalb bzw. bis zur vertraglich vereinbarten Frist.

Höhere Gewalt führt nicht automatisch zu Schadensersatzansprüchen oder der Möglichkeit den Vertrag einseitig mit der Berufung auf Höhere Gewalt zu beenden.

Liegt ein Fall Höherer Gewalt vor, so werden in der Regel als Rechtsfolge die Parteien von ihren Hauptleistungspflichten befreit und jede Seite wird verpflichtet, etwaige schädlichen Wirkungen des Ereignisses jeweils selbst zu tragen. Zudem sind folgende Rechtsfolgen denkbar:

a) Der Vertrag wird im Falle Höherer Gewalt automatisch aufgelöst.

b) Vertragspflichten werden erst einmal ausgesetzt und nach dem Ende des außerordentlichen Ereignisses wiedereingesetzt.

c) Es gibt eine bestimmte Zeitspanne, innerhalb derer die Vertragspflichten ausgesetzt werden. Sobald das Ereignis über eine bestimmte Zeitspanne hinaus läuft, hat jede Partei ein Kündigungsrecht oder der Vertrag wird aufgelöst.

II. Was ist zu tun, wen der ursprünglich geplante Notartermin bis Mitte / Ende April 2020 geplant war? 

Trotz des vollständigen Shutdowns, von dem auch alle Notariate in Spanien betroffen sind, verlängern sich durch das in Spanien wegen der Corona-Krise erlassene Dekret 463/ 2020 nicht automatisch die Fristen für zivil- und handelsrechtliche Verträge. Aus diesem Grund ist Ihrerseits ein aktives Handeln in Bezug auf den eingeleiteten Immobilienkauf oder -verkauf zwingend erforderlich.

Käufer- und Verkäuferseite sollten zeitnah in Kontakt treten und eine einvernehmliche Fristverlängerung des notariellen Beurkundungstermins schriftlich vereinbaren. Es wird empfohlen, diese Vereinbarung als Zusatzvertrag (Addendum) vorzunehmen und somit von beiden Seiten zu unterzeichnen.

Für den Fall, dass sich eine der Parteien weigern sollte einer Vertragsanpassung zuzustimmen, sind die Maßnahmen und Schritte, welche in Hinblick auf eine Einigung vorgenommen wurde, der Gegenseite zu kommunizieren und sorgfältig zu dokumentieren.

Auch sollte man versuchen mit dem spanischen Kreditinstitut, über das die Finanzierung erfolgen soll, frühzeitig eine Vereinbarung zu treffen, um die Gültigkeit des verbindlichen Hypothekenangebots der Bank aufrecht zu erhalten, so dass diese nicht nach der Krise erneut verhandelt werden müssen.

Fazit

Sowohl die rechtliche Einstufung als Höhere Gewalt als auch die möglichen Rechtsfolgen sind vom Einzelfall abhängig und damit mit einiger Rechtsunsicherheit verbunden. Letztlich kann nur eine gerichtliche Entscheidung oder ein bereits gerichtlich entschiedener vergleichbarer Fall Klarheit bringen.

Gerade aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, die Sache einvernehmlich mit Ihrem Vertragspartner zu klären und dabei die rechtlichen Hinweise zu Höherer Gewalt als Argumentationsgrundlage zu verwenden. Für den Abschluss künftiger Verträge raten wir Ihnen zur Aufnahme einer speziellen Klausel zur Höheren Gewalt, die spezifiziert, wann Höhere Gewalt vorliegt und was die konkreten Rechtsfolgen sind.

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