Handelt ein Vertreter in Spanien beim Abschluss eines Kaufvertrags ohne notariell beurkundete Vollmacht bezeichnet man diesen als vollmachtlosen Vertreter bzw. mandatario verbal. Relevanz hat diese Rechtsfigur insbesondere bei notariellen Kaufverträgen, sogenannte Escritura pública de compraventa.

Sowohl Verkäufer als auch Käufer können einen vollmachtlosen Vertreter einsetzen. Meist erfolgt dies, um Zeit aufgrund von langen Anreisen zu sparen oder trotz Verhinderung handeln zu können.

Zur Einhaltung der erforderlichen Form bedarf es darüber hinaus der notariellen (Nach-)Genehmigung des Vertretenen. Die Genehmigungserklärung Escritura de ratificación wirkt rückwirkend auf die Vornahme des Rechtsgeschäfts, welches mit Abgabe der Erklärung volle Wirksamkeit entfaltet. Sodann treten rechtliche und steuerliche Wirkungen ein. Folglich wird das Eigentum und meist auch der Besitz erst mit Genehmigung übertragen.

RISIKEN

Aufgrund der zeitlichen Zäsur zwischen Abschluss des Kaufvertrags beim Notar und der nachträglichen Genehmigung können Risiken auftreten. So ist durch eine zwischenzeitliche Pfändung des Eigentums oder Eintritt der Insolvenz einer Vertragspartei die wirksame Erklärung der Genehmigung gesetzlich nicht mehr möglich. Ist der Verkäufer von der Zahlungsunfähigkeit betroffen, bedeutet dies für den Käufer, dass ein Übergang des Besitzes und des Eigentums zunächst nicht mehr stattfindet.

Ein weiteres Risiko ergibt sich daraus, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit erneut verkaufen könnte. Zwar verwirklicht ein solches Handeln den strafrechtlichen Tatbestand des Betrugs wogegen vorgegangen werden kann, dies steht dem endgültigen Wirksamwerden des Kaufvertrages aber dennoch im Weg.

FAZIT

Zusammenfassend wird deutlich, dass eine Abwicklung eines notariellen Kaufvertrags mit einem vollmachtlosen Vertreter immer dann eine flexible und sichere Möglichkeit bietet, wenn sich Verkäufer und Käufer darüber in jeglicher Hinsicht einig sind und kein unseriöser Eindruck durch eine Partei vermittelt wird. Denn erst mit Wirksamkeit des Vertrags entstehen Rechte und Pflichten, zu denen die Übergabe und Übereignung der Kaufsache sowie Kaufpreiszahlung gehören.

Folglich ist zu raten, den Kaufpreis erst nach erfolgter Genehmigungserklärung zu zahlen, um nachteilige Belastungen bei Auftreten von Schwierigkeiten zu vermeiden.

Der Beitrag Der Einsatz eines vollmachtlosen Vertreters beim Immobilienkauf oder -verkauf in Spanien – Worauf zu achten ist! erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.