Wann Käufer die doppelte Rückzahlung der Arras verlangen können

Der Kauf einer Immobilie in Spanien beginnt häufig nicht beim Notar, sondern bereits deutlich früher: Käufer und Verkäufer einigen sich über den Kaufpreis, unterzeichnen einen privaten Vertrag und der Käufer zahlt eine Anzahlung, häufig in Form sogenannter arras. Für viele Käufer entsteht damit der Eindruck, der Erwerb sei im Wesentlichen gesichert.

In der Praxis zeigt sich jedoch immer wieder, dass gerade diese Phase erhebliche Risiken birgt. Der Verkäufer erledigt offene Grundbuchfragen nicht, bringt eine noch nicht abgeschlossene Erbschaft nicht zum Abschluss, löscht bestehende Belastungen nicht oder schafft aus anderen Gründen nicht die Voraussetzungen dafür, dass die notarielle Kaufurkunde unterzeichnet werden kann.

Für Käufer stellt sich dann eine zentrale Frage: Erhalten sie nur ihre Anzahlung zurück – oder können sie vom Verkäufer die doppelte Rückzahlung der geleisteten arras verlangen?

Mit dieser Frage hat sich der spanische Tribunal Supremo in seinem Urteil Nr. 178/2026 vom 9. Februar befasst. Die Entscheidung ist für Immobilienkäufer in Spanien von erheblicher praktischer Bedeutung, insbesondere dann, wenn Käufer ihren Wohnsitz in Deutschland haben und mit den Besonderheiten des spanischen Immobilienrechts nicht vertraut sind.

Arras sind mehr als eine einfache Reservierung

Im spanischen Immobilienrecht spielen arras eine wichtige Rolle. Häufig werden sie umgangssprachlich als Reservierung, Anzahlung oder Kaution bezeichnet. Rechtlich kommt es jedoch entscheidend darauf an, welche Art von arras die Parteien tatsächlich vereinbaren.

Von besonderer Bedeutung sind die sogenannten arras penitenciales. Dabei handelt es sich um eine besondere Form der Arras, die beiden Parteien die Möglichkeit gibt, sich vom Vertrag zu lösen – allerdings mit klaren wirtschaftlichen Folgen.

Tritt der Käufer zurück, verliert er grundsätzlich den gezahlten Betrag. Tritt der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer den erhaltenen Betrag in doppelter Höhe zurückzahlen. Diese Regelung ergibt sich aus Artikel 1454 des spanischen Código Civil.

Die praktische Bedeutung ist erheblich: Je nach Formulierung des Vertrages kann eine Zahlung, die auf den ersten Blick wie eine einfache Reservierungsgebühr wirkt, im Streitfall über einen erheblichen finanziellen Anspruch entscheiden.

Was gilt, wenn der Verkäufer nicht ausdrücklich zurücktritt?

Besonders schwierig sind Fälle, in denen der Verkäufer gerade nicht ausdrücklich erklärt, dass er vom Vertrag zurücktreten möchte. Er sagt also nicht: „Ich verkaufe nicht.“ Stattdessen bleibt er untätig oder verzögert die notwendigen Schritte so lange, bis der Immobilienkauf faktisch scheitert.

Genau mit einer solchen Konstellation hatte sich der Tribunal Supremo zu befassen.

In dem entschiedenen Fall hatte der Käufer 10.000 Euro als Reservierungsbetrag und arras penitenciales gezahlt. Die notarielle Beurkundung sollte erfolgen, sobald die Eigentumssituation im Grundbuch ordnungsgemäß bereinigt war. Der Verkäufer unternahm jedoch nicht die notwendigen Schritte, um selbst korrekt als Eigentümer eingetragen zu werden. Dadurch konnte die Immobilie letztlich nicht verkauft werden.

Der Verkäufer wandte ein, er sei nie ausdrücklich vom Vertrag zurückgetreten. Er habe nicht erklärt, dass er nicht verkaufen wolle. Er habe lediglich nicht erfüllt.

Der Tribunal Supremo ließ dieses Argument nicht ohne Weiteres gelten. Nach Auffassung des Gerichts darf ein Verkäufer nicht dadurch bessergestellt werden, dass er den Verkauf blockiert, ohne ausdrücklich den Rücktritt zu erklären. Anderenfalls wäre derjenige Verkäufer im Vorteil, der schweigt und untätig bleibt, gegenüber demjenigen, der offen erklärt, dass er nicht verkaufen will.

Das Gericht stellt damit klar: Entscheidend ist nicht nur, was eine Partei ausdrücklich erklärt. Entscheidend kann auch sein, wie sie sich tatsächlich verhält.

Wenn das Verhalten des Verkäufers eindeutig dazu führt, dass der Immobilienkauf nicht vollzogen werden kann, kann diese Nichterfüllung im Ergebnis einem Rücktritt gleichstehen. In einem solchen Fall kommt eine Verpflichtung zur doppelten Rückzahlung der arras in Betracht.

Warum diese Entscheidung für Käufer aus Deutschland besonders wichtig ist

Für Käufer aus Deutschland ist diese Rechtsprechung besonders relevant. Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom deutschen System.

In Deutschland steht der notarielle Kaufvertrag im Zentrum des Immobilienerwerbs. In Spanien hingegen werden viele wesentliche Punkte bereits vor dem Notartermin in einem privaten Kauf- oder Arras-Vertrag geregelt. Dieser Vertrag wird häufig unterschrieben, bevor alle rechtlichen Voraussetzungen vollständig geprüft oder bereinigt sind.

Gerade bei Immobilien aus Nachlässen, bei noch offenen Grundbucheintragungen, bestehenden Hypotheken, fehlenden Zustimmungen von Miteigentümern oder ungeklärten städtebaulichen Fragen kann dies zu erheblichen Problemen führen.

Für Käufer bedeutet dies: Sie zahlen häufig bereits einen erheblichen Betrag, organisieren Finanzierung und internationale Überweisungen, planen Reisen, stimmen steuerliche Fragen ab und richten ihre gesamte Planung auf den Erwerb der Immobilie aus. Scheitert der Kauf dann, weil der Verkäufer seine Mitwirkungspflichten nicht erfüllt, kann dies nicht nur ärgerlich, sondern auch wirtschaftlich belastend sein.

Die Entscheidung des Tribunal Supremo stärkt in solchen Fällen die Position des Käufers. Sie zeigt, dass sich ein Verkäufer nicht allein durch Schweigen oder Untätigkeit seiner Verantwortung entziehen kann.

Eine sorgfältige Vertragsgestaltung ist entscheidend

Das Urteil bedeutet allerdings nicht, dass jede Verzögerung automatisch zu einer doppelten Rückzahlung der Arras führt. Jeder Fall muss konkret geprüft werden.

Entscheidend können unter anderem folgende Fragen sein:

• Welche Art von arras wurde vereinbart?
• Handelt es sich tatsächlich um arras penitenciales?
• Welche Pflichten musste der Verkäufer vor dem Notartermin erfüllen?
• Waren Fristen vereinbart?
• Wurde der Verkäufer zur Erfüllung aufgefordert?
• War die Pflichtverletzung wesentlich?
• War eine Heilung des Problems noch möglich?
• Wie haben sich Käufer und Verkäufer im weiteren Verlauf verhalten?

Gerade deshalb sollte ein Arras-Vertrag beim Immobilienkauf in Spanien nicht als bloßes Standardformular behandelt werden. Die rechtliche Prüfung sollte bereits vor der Unterzeichnung erfolgen – nicht erst, wenn der Notartermin gescheitert ist.

Vor allem sollten vorab die Eigentumsverhältnisse, Grundbucheintragungen, Belastungen, Erbschaftssituationen, Vollmachten, steuerlichen Aspekte und die Verfügbarkeit aller notwendigen Unterlagen geprüft werden. Ebenso wichtig ist eine klare vertragliche Regelung, was geschieht, wenn der Verkäufer bestimmte Voraussetzungen nicht rechtzeitig erfüllt.

Praxis-Tipp für Käufer

Wer eine Immobilie in Spanien kaufen möchte, sollte vor Unterzeichnung eines Arras-Vertrages besonders darauf achten, dass

• die Eigentumsverhältnisse eindeutig geklärt sind,
• ein aktueller spanischer Grundbuchauszug vorliegt,
• Belastungen, Hypotheken oder Nutzungsrechte bekannt sind,
• offene Erbschaften oder Miteigentümerkonstellationen geprüft wurden,
• die Pflichten des Verkäufers konkret geregelt sind,
• verbindliche Fristen vereinbart werden,
• und eindeutig festgelegt ist, welche rechtlichen Folgen bei Nichterfüllung eintreten.

Eine rechtliche Prüfung vor der Unterzeichnung kann spätere Auseinandersetzungen vermeiden und bietet Käufern deutlich mehr Sicherheit.

Fazit

Die Entscheidung des Tribunal Supremo macht deutlich: Arras sind beim Immobilienkauf in Spanien keine bloße Formalität. Sie können erhebliche wirtschaftliche Folgen haben.

Verhindert der Verkäufer durch sein Verhalten den Abschluss des Kaufvertrages, ohne ausdrücklich vom Vertrag zurückzutreten, kann dies unter bestimmten Umständen einem faktischen Rücktritt gleichkommen. In diesem Fall kann der Käufer die doppelte Rückzahlung der geleisteten arras verlangen.

Für Käufer aus Deutschland ist dies besonders wichtig, weil sie häufig mit den Besonderheiten des spanischen Immobilienrechts nicht vertraut sind und sich auf private Vorverträge verlassen, deren rechtliche Tragweite sie möglicherweise unterschätzen.

Wer eine Immobilie in Spanien kaufen oder verkaufen möchte, sollte den Arras-Vertrag daher sorgfältig prüfen lassen. Eine klare Vertragsgestaltung, eine vorherige Prüfung der Eigentumsverhältnisse und eine realistische Einschätzung möglicher Risiken sind entscheidend, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Ribas & Partner berät Käufer und Verkäufer bei Immobiliengeschäften in Spanien und Deutschland – von der Prüfung des Arras-Vertrages bis zur notariellen Beurkundung und Abwicklung des Kaufs.

Ribas & Partner mbB

Ana Méndez
Juristin

Der Beitrag Immobilienkauf in Spanien: Wenn der Verkäufer den Notartermin platzen lässt erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.

In der grenzüberschreitenden Nachlassabwicklung zwischen Deutschland und Spanien stellt sich häufig die Frage, wer tatsächlich zur Verfügung über Nachlassgegenstände berechtigt ist – insbesondere dann, wenn mehrere erbrechtliche Institute zusammentreffen.

Diese Frage gewinnt besondere praktische Bedeutung bei Immobilien in Spanien. In spanischen Urkunden wird der Vorerbe oft als „heredero fiduciario liberado“ bezeichnet, während die Rolle der Testamentsvollstrecker häufig fehlt oder unklar dargestellt wird.

Dies führt in der Praxis zu Unsicherheiten: Wer muss beim spanischen Notar erscheinen? Wer darf den Kaufvertrag unterschreiben? Wer ist gegenüber dem Grundbuchamt verfügungsbefugt?

Ein aktuelles Mandat unserer Kanzlei betraf genau diese Konstellation: Immobilienvermögen in Spanien, ein befreiter Vorerbe nach deutschem Recht sowie eine Testamentsvollstreckung bis zum Eintritt des Nacherbfalls.

Die zentrale Frage lautete: Können die Testamentsvollstrecker die zum Nachlass gehörende Immobilie ohne Mitwirkung des Vorerben veräußern?

Der befreite Vorerbe (§§ 2136 ff. BGB) verfügt grundsätzlich über weitergehende Befugnisse als ein nicht befreiter Vorerbe. In der Praxis wird daher häufig angenommen, dass er auch frei über Immobilien verfügen kann.

Diese Annahme greift jedoch zu kurz, wenn der Nachlass zugleich einer Testamentsvollstreckung unterliegt.

Im vorliegenden Fall war eine Verwaltung des gesamten Nachlasses bis zum Tod des Vorerben angeordnet. Dies stellt eine Testamentsvollstreckung im Sinne des § 2209 BGB dar. Die Testamentsvollstrecker sind damit während der gesamten Dauer der Vorerbschaft zur Verwaltung berufen.

Nach § 2205 BGB obliegt den Testamentsvollstreckern die Verwaltung des Nachlasses. Sie sind berechtigt, über die Nachlassgegenstände zu verfügen. Diese Verfügungsbefugnis ist weitreichend und im Rahmen der angeordneten Testamentsvollstreckung grundsätzlich ausschließlich den Testamentsvollstreckern zugewiesen.

Zugleich bestimmt § 2211 BGB, dass der Vorerbe während der Dauer der Testamentsvollstreckung von der Verwaltung ausgeschlossen ist. Dies gilt auch dann, wenn er als befreiter Vorerbe eingesetzt wurde.

Im Ergebnis können in bestimmten Konstellationen Testamentsvollstrecker Immobilien eigenständig, ohne Mitwirkung des Vorerben, veräußern.

Voraussetzung ist, dass die Verfügung im Rahmen einer ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung und im pflichtgemäßen Ermessen der Testamentsvollstrecker erfolgt, insbesondere unter Wahrung der Interessen der Nacherben. Der Verkaufserlös unterliegt dem Prinzip der Surrogation. Er tritt rechtlich an die Stelle der Immobilie und bleibt somit Teil des Vermögens, das später den Nacherben zusteht.

Für die Umsetzung in Spanien sind sowohl der Nachweis – durch Testamentsvollstreckerzeugnis oder Europäisches Nachlasszeugnis (ENZ) – als auch die korrekte erbrechtliche Einordnung gegenüber dem spanischen Notar entscheidend.

Die Kombination aus befreiter Vorerbschaft und Testamentsvollstreckung führt häufig zu Fehlannahmen in der Praxis. Entscheidend ist, dass die Testamentsvollstreckung die Stellung des Vorerben in Bezug auf die Verwaltung und Verfügung über den Nachlass weitgehend verdrängen kann.

In grenzüberschreitenden Nachlassfällen zeigt sich immer wieder, dass Standardlösungen oft zu kurz greifen.  Gerade im Zusammenspiel von deutschem und spanischem Recht sind präzise Auslegung von Testamenten, Verständnis beider Rechtsordnungen und vorausschauende Gestaltung entscheidend.

Sie haben einen deutsch-spanischen Erbfall oder Fragen zur Testamentsvollstreckung? Wir beraten Sie gerne.

Ribas & Partner mbB

Sandra Comesaña
Rechtsanwältin

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Als Mitorganisatoren möchten wir allen herzlich danken, die zum Gelingen dieses besonderen Kongresses beigetragen haben: den Teilnehmenden für ihre Anwesenheit, ihr Engagement und ihre wertvollen Beiträge, den Referentinnen und Referenten sowie Moderatorinnen und Moderatoren für die hohe fachliche Qualität der Vorträge und Diskussionen, den unterstützenden Institutionen für ihre Bereitschaft zur Zusammenarbeit sowie allen Kolleginnen und Kollegen, die vor und während der Veranstaltung mit großem Einsatz mitgewirkt haben. Gemeinsam wurde Karlsruhe 2026 zu einem Ort des fachlichen Austauschs, der persönlichen Begegnung und des deutsch-spanischen Dialogs.

Der Kongress begann am Mittwoch, dem 3. Juni, mit der Vorstandssitzung in den Räumlichkeiten unserer Kanzlei. Im Anschluss fand ein gemeinsamer Begrüßungsabend statt, der den Auftakt zu mehreren Tagen des fachlichen Austauschs, des Netzwerkens und des persönlichen Miteinanders bildete.

Die feierliche Eröffnung erfolgte am Donnerstag, dem 4. Juni, im Novotel Karlsruhe City. Es sprachen der Präsident der DSJV/AHAJ, Herr Lutz Carlos Moratinos Meissner, Stadträtin Frau Elke Ernemann, der Vorsitzende Richter am Bundesgerichtshof Prof. Dr. Christoph Karczewski sowie unser Kanzleipartner Miguel Ribas.

Im Rahmen der Fachtagung wurden aktuelle Themen der internationalen Rechtspraxis behandelt. Dazu gehörten unter anderem Mechanismen zur Vermeidung und Lösung gesellschaftsrechtlicher Blockadesituationen, mit Beiträgen von Herrn José María Rojí Buqueras und Dr. Tobias Bünten unter der Moderation von Dr. Kathrin Monen. Weitere Schwerpunkte bildeten die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der Obergerichte im Erbrecht, vorgestellt von Prof. Dr. Christoph Karczewski, sowie das Verhältnis zwischen staatlicher Gerichtsbarkeit und Schiedsgerichtsbarkeit in Spanien, präsentiert von Prof. Dr. Guillermo Palao.

Ein besonderer Höhepunkt des Kongresses war der Besuch bedeutender Karlsruher Rechtsinstitutionen am Freitag, dem 5. Juni. Auf dem Programm standen unter anderem das Bundesverfassungsgericht, der Bundesgerichtshof und die Generalbundesanwaltschaft. Die Teilnehmenden erhielten dabei die seltene Gelegenheit, zentrale Institutionen der deutschen Justiz aus nächster Nähe kennenzulernenund im Austausch mit dort tätigen Fachleuten wertvolle Einblicke in deren Arbeit zu gewinnen.

Auch der persönliche Austausch kam nicht zu kurz. Der Networking-Lunch, das traditionelle Treffen der Jungen Juristinnen und Juristen im Badisch Brauhaus sowie die Mitgliederversammlung boten zahlreiche Gelegenheiten, bestehende Kontakte zu vertiefen und neue Verbindungen zu knüpfen. Im Rahmen der Mitgliederversammlung wurden unter anderem der Kongress 2027 in Córdoba sowie die Wahl des deutschen Austragungsortes für den Kongress 2028 behandelt.

Wie bereits in den vergangenen Jahren wurde das Programm durch die Off-Law-Session um eine interdisziplinäre Perspektive ergänzt. Dr. Carlos Calderón Urreiztieta sprach unter dem Titel „Kunst, Technik … Magie?“ über die Führung und Leitung eines Orchesters. Zudem hielt Dr. Philipp Sahm einen Vortrag zum Thema „Fußball und Europäisches Recht“, moderiert von Herrn Ignacio Ordejón.

Den festlichen Abschluss des Kongresses bildete das Galadinner im Kesselhaus – ein stimmungsvoller Ausklang für bereichernde Tage in Karlsruhe. Abgerundet wurde das Programm durch die traditionelle Exkursion ins benachbarte Baden-Baden.

Der Kongress war geprägt von fachlich anspruchsvollen juristischen Diskussionen, dem Wiedersehen mit Kolleginnen, Kollegen und Freunden sowie zahlreichen neuen Impulsen für den deutsch-spanischen Rechtsdialog. Karlsruhe 2026 hat wertvolle Erinnerungen hinterlassen, bestehende Verbindungen gestärkt und neue Perspektiven für die Zusammenarbeit im deutsch-spanischen Rechtsraum eröffnet.

Als Organisatoren möchten wir allen Teilnehmenden sowie dem gesamten Vorstand der Vereinigung nochmals herzlich danken. Ihre Anwesenheit, Ihr Engagement und Ihre Beiträge verleihen diesem Kongress seinen besonderen Wert und stärken eine aktive, vielfältige und der fachlichen Exzellenz verpflichtete deutsch-spanische Rechtsgemeinschaft.

Vielen Dank, dass Sie Teil des 40. Kongresses der DSJV/AHAJ in Karlsruhe waren. Wir freuen uns auf das nächste Wiedersehen.

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Für Gründer, Start-ups und Investoren klingt dieser Ansatz zunächst sehr attraktiv. Gerade bei grenzüberschreitenden Geschäftsmodellen innerhalb der EU kann eine einheitlichere Gesellschaftsform erhebliche praktische Vorteile bringen. Sie könnte Verwaltungsaufwand reduzieren, digitale Gründungsverfahren vereinfachen und Unternehmen den Zugang zu mehreren europäischen Märkten erleichtern.

Wichtig ist jedoch: Die EU Inc. wäre nach dem derzeitigen Konzept kein Ersatz für nationales Recht. Steuerrecht, Arbeitsrecht, Sozialversicherungsrecht, Insolvenzrecht und wesentliche Fragen der Organhaftung würden weiterhin maßgeblich durch die Rechtsordnung des Staates bestimmt, in dem die Gesellschaft tatsächlich tätig ist, ihren steuerlichen Sitz hat oder ihre Geschäftsleitung ausübt.

Was soll die EU Inc. leisten?

Die EU Inc. soll als harmonisiertes und digitales Gesellschaftsregime ausgestaltet werden. Vorgesehen sind insbesondere eine schnelle Online-Gründung, eine möglichst geringe Gründungsgebühr, keine zwingende Kapitalausstattung sowie eine elektronische Schnittstelle zu den nationalen Registern der Mitgliedstaaten. Ziel ist es, Unternehmensgründungen innerhalb der EU effizienter und weniger bürokratisch zu gestalten.

Gerade für digitale Geschäftsmodelle, Start-ups und Unternehmen mit Aktivitäten in mehreren EU-Staaten könnte eine solche Rechtsform interessant sein. Statt sich von Beginn an mit verschiedenen nationalen Gründungsformalitäten auseinanderzusetzen, könnten Gründer eine einheitlichere Struktur wählen und schneller operativ tätig werden.

Keine Umgehung nationaler Pflichten

Die Vereinfachung der Gründung bedeutet jedoch nicht, dass nationale Pflichten entfallen. Eine Gesellschaft, die ihren tatsächlichen Verwaltungssitz oder ihre operative Tätigkeit in Deutschland hat, wird sich weiterhin mit deutschem Steuerrecht, deutschem Arbeitsrecht und deutschen sozialversicherungsrechtlichen Vorgaben auseinandersetzen müssen. Entsprechendes gilt für Spanien, wenn sich dort die tatsächliche Geschäftsleitung, eine Betriebsstätte oder der Schwerpunkt der Tätigkeit befindet.

Entscheidend bleibt daher die Frage der sogenannten tatsächlichen Geschäftsleitung. Wo werden die wesentlichen unternehmerischen Entscheidungen getroffen? Wo befindet sich die operative Organisation? Wo arbeiten die Mitarbeiter? Diese Fragen sind für die steuerliche und arbeitsrechtliche Einordnung regelmäßig wichtiger als die formale Wahl der Gesellschaftsform.

Auswirkungen in Deutschland

In Deutschland würde die EU Inc. neben bestehenden Rechtsformen wie der GmbH oder UG bestehen. Sie würde diese Rechtsformen nicht automatisch ersetzen. Für Gründer stellt sich daher die Frage, ob die Vorteile einer schnellen und digitalen Gründung die rechtlichen und praktischen Anforderungen im deutschen Markt tatsächlich besser erfüllen als eine klassische GmbH oder UG.

Besonders zu prüfen sind Fragen der Geschäftsführung, Vertretung, Haftung und Insolvenz. Auch wenn die EU Inc. bei der Gründung ein vereinfachtes Verfahren bietet, können Pflichten der Geschäftsleitung und Haftungsrisiken nach nationalem Recht weiterhin erheblich sein. Ebenso bleiben steuerliche Registrierungen, Buchführungspflichten, Lohnsteuer, Sozialversicherung und arbeitsrechtliche Schutzvorschriften zu beachten.

Auswirkungen in Spanien

Auch in Spanien wäre die EU Inc. voraussichtlich eine zusätzliche Option neben der Sociedad Limitada, also der spanischen SL. Sie würde die spanische SL nicht verdrängen, sondern als weitere Gestaltungsalternative in Betracht kommen.

Für Unternehmen mit Tätigkeit in Spanien bleiben insbesondere spanisches Steuerrecht, arbeitsrechtliche Vorschriften, Sozialversicherungspflichten und branchenspezifische Anforderungen relevant. Auch bei einer europäischen Gesellschaftsform können Arbeitsverträge, Tarifbindungen, Meldepflichten und steuerliche Verpflichtungen nicht durch die Wahl einer anderen Rechtsform umgangen werden.

Chancen und Risiken für Gründer und Investoren

Die EU Inc. kann vor allem dort Vorteile bringen, wo Unternehmen von Anfang an europäisch denken: etwa bei digitalen Plattformen, Softwareunternehmen, Beratungsmodellen oder internationalen Dienstleistungsstrukturen. Die schnelle Gründung, geringere Kosten und eine flexiblere Satzungsgestaltung können in der Anfangsphase ein echter Vorteil sein.

Gleichzeitig bestehen Risiken. Solange die konkrete Umsetzung nicht abschließend geregelt ist, bleiben Fragen offen: Welche nationale Rechtsordnung ist in Konfliktfällen maßgeblich? Wie werden Gläubiger geschützt? Welche Haftungsregeln gelten für Geschäftsführer? Und wie beurteilen Banken, Investoren und Behörden eine neue europäische Rechtsform in der Praxis?

Für Investoren wird entscheidend sein, dass die Gesellschaftsstruktur transparent ist. Die Satzung sollte klare Regelungen zur Geschäftsführung, Vertretung, Anteilsübertragung, Beschlussfassung und Streitbeilegung enthalten. Außerdem sollte frühzeitig geprüft werden, welche steuerlichen Folgen sich in den betroffenen Staaten ergeben.

Praktische Empfehlung

Wer eine EU Inc. in Betracht zieht, sollte vor der Gründung nicht nur die formalen Gründungskosten und die Geschwindigkeit des Verfahrens betrachten. Entscheidend ist eine Gesamtprüfung: Wo befindet sich die tatsächliche Geschäftsleitung? In welchen Ländern werden Umsätze erzielt? Wo arbeiten Mitarbeiter? Welche steuerlichen, arbeitsrechtlichen und sozialversicherungsrechtlichen Pflichten entstehen?

Gerade bei deutsch-spanischen Geschäftsmodellen empfiehlt sich eine sorgfältige rechtliche und steuerliche Abstimmung in beiden Ländern. Nur so lässt sich vermeiden, dass eine scheinbar einfache Gründung später zu unerwarteten steuerlichen, arbeitsrechtlichen oder gesellschaftsrechtlichen Problemen führt.

Fazit

Die EU Inc. könnte ein wichtiger Schritt zu einem moderneren und digitaleren europäischen Gesellschaftsrecht sein. Sie verspricht eine schnellere und kostengünstigere Unternehmensgründung und kann insbesondere für grenzüberschreitende Geschäftsmodelle attraktiv sein.

Sie ersetzt jedoch nicht die rechtliche Prüfung im Einzelfall. Steuerrecht, Arbeitsrecht, Sozialversicherung, Haftung und Insolvenz bleiben weiterhin stark national geprägt. Wer die EU Inc. nutzen möchte, sollte deshalb frühzeitig prüfen lassen, ob diese Struktur zum konkreten Geschäftsmodell, zur tatsächlichen Tätigkeit und zu den steuerlichen Rahmenbedingungen in Deutschland, Spanien oder anderen EU-Staaten passt.

Der Beitrag EU Inc: Gesellschaftsgründung in 48 Stunden? Rechtliche Einordnung für Spanien und Deutschland erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.

Ein klar strukturierter Beginn jeder Mandatsbeziehung

Reguläres Mandat oder Kataloggeschäft?

Identifizierung: rechtssicher, effizient und mandantenfreundlich

Sichere Abwicklung von Transaktionen

Die Herkunft der Mittel als zentraler Prüfungsbaustein

KYC und AML als fortlaufender Prozess

Technische Unterstützung – juristische Verantwortung

Unser Verständnis von guter Mandatsführung

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Die rechtliche Natur des Pflichtteils im spanischen Recht

Im spanischen allgemeinen Zivilrecht wird der Pflichtteil traditionell als ein den Pflichtteilsberechtigten vorbehaltener Anteil am Nachlassvermögen verstanden (pars bonorum). Diese Einordnung hat unmittelbare Auswirkungen auf das Grundbuchrecht. Werden Nachlassgegenstände – insbesondere Immobilien – auf Erben übertragen, kann die Existenz von Pflichtteilsberechtigten grundbuchrechtlich zu berücksichtigen sein.

Artikel 15 des spanischen Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria) sieht vor, dass die Eintragung der Erben als Rechtsinhaber an Nachlassimmobilien unter Berücksichtigung der Existenz von Pflichtteilsberechtigten erfolgt. Artikel 83 der Hypothekenverordnung (Reglamento Hipotecario) stellt jedoch klar, dass ein entsprechender Hinweis entbehrlich ist, wenn die Pflichtteilsberechtigten ihren Pflichtteil bereits erhalten haben, auf ihn verzichtet haben oder dieser als erfüllt erklärt wurde.

Der Pflichtteil als Forderungsrecht

In anderen Rechtssystemen ist der Pflichtteil nicht als Beteiligung an den Nachlassgegenständen ausgestaltet, sondern als Forderungsrecht gegenüber dem Erben (pars valoris bonorum). In diesem Modell gehört der Pflichtteilsberechtigte nicht zur Erbengemeinschaft und erwirbt keine dinglichen Rechte an einzelnen Nachlassgegenständen.

Diese Ausgestaltung findet sich beispielsweise im deutschen Recht sowie in einzelnen spanischen foralen Zivilrechten, etwa im katalanischen oder galicischen Recht.

Grundbuchrechtliche Konsequenzen

Es ist daher festzuhalten, dass die Funktion des Grundbuchs nicht darin besteht, abstrakte wirtschaftliche Erwartungen präventiv zu schützen, sondern dingliche Rechtsverhältnisse publik zu machen. Gestaltet das anwendbare Erbrecht den Pflichtteil als Forderungsrecht, berührt die mögliche Geltendmachung des Pflichtteilsanspruchs weder die Wirksamkeit noch die Vollständigkeit des eingetragenen Eigentums, sondern begründet lediglich eine persönliche Verpflichtung des Erben.

Das spanische Grundbuchsystem vermag die rechtliche Natur des Pflichtteilsrechts nicht zu verändern und es insbesondere nicht in ein Modell der pars bonorum zu überführen, wenn die anwendbare Rechtsordnung eine solche Ausgestaltung nicht vorsieht.

Schlussfolgerung

Die grundbuchliche Berücksichtigung des Pflichtteils hängt maßgeblich von seiner materiell‑rechtlichen Ausgestaltung ab. Handelt es sich um eine pars bonorum, kommt ein grundbuchlicher Vermerk – etwa in Form eines Randvermerks – nur dann in Betracht, wenn konkrete Nachlassgegenstände zur Erfüllung des Pflichtteils zugewiesen oder zu dessen Sicherung belastet werden. Dies gilt zudem nur, sofern die Pflichtteilsberechtigten ihren Pflichtteil vor der Eintragung nicht bereits erhalten, wirksam darauf verzichtet oder ihn als erfüllt anerkannt haben. Ist der Pflichtteil hingegen als pars valoris bonorum ausgestaltet, besteht weder eine dingliche Belastung noch eine Einschränkung des eintragungsfähigen Eigentums.

Eine systematische Auslegung von Artikel 15 der Ley Hipotecaria im Zusammenhang mit Artikel 83 des Reglamento Hipotecario sowie den grundbuchrechtlichen Prinzipien der Spezialität und Typizität führt zu dem Ergebnis, dass das Grundbuch keine persönlichen Rechte oder Pflichtteilsforderungen zu veröffentlichen hat. Es beschränkt sich vielmehr darauf, die tatsächlich bestehende dingliche Rechtsinhaberschaft abzubilden – im Einklang mit dem anwendbaren Erbrecht und der rechtlichen Natur des jeweiligen Rechts.

Ribas & Partner mbB

Ana Isabel Méndez
Juristin

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Nach Auffassung des Verfassungsgerichts verstößt dieses System nicht gegen das in Art. 31 Abs. 1 der spanischen Verfassung verankerte Prinzip der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (principio de capacidad económica). Zur Begründung führt das Gericht insbesondere aus:

• Der Referenzwert knüpft an eine tatsächliche Manifestation wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit an.

• Die Regelung beruht auf objektiven und sachlich gerechtfertigten Gründen, insbesondere auf dem Ziel der Verwaltungsvereinfachung, der Stärkung der Rechtssicherheit sowie der Bekämpfung von Steuerbetrug.

• Das System stellt kein starres oder geschlossenes Bewertungssystem dar, da dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit offensteht, den festgesetzten Referenzwert anzufechten und einen abweichenden tatsächlichen Wert nachzuweisen.

Vor diesem Hintergrund hat das Verfassungsgericht die Regelung des Referenzwertes als verfassungsgemäß bestätigt. Die Veröffentlichung der vollständigen Entscheidung im Boletín Oficial del Estado (BOE) steht noch aus und wird in den kommenden Wochen erwartet.

Mit dieser Entscheidung ist der Weg der konkreten Normenkontrolle hinsichtlich des Systems als solches abgeschlossen. Unberührt bleibt jedoch die Möglichkeit, im finanzverwaltungsrechtlichen sowie im verwaltungsgerichtlichen Verfahren Einwendungen gegen die Anwendung des Referenzwertes im jeweiligen Einzelfall geltend zu machen.

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Kelly Molina
Abogada / spanische Rechtsanwältin

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Der entschiedene Fall betrifft einen niederländischen Staatsangehörigen, der seit 1954 ununterbrochen in Saragossa lebte und dort im Jahr 2013 verstarb. Über einen Zeitraum von mehr als sechzig Jahren hatte er in Aragón seinen gesamten persönlichen und vermögensrechtlichen Lebensmittelpunkt: Er heiratete unter dem aragonesischen Güterstand, hatte Nachkommen und begründete später eine eingetragene Lebensgemeinschaft nach aragonesischem Zivilrecht.

Nach seinem Tod stellte sich die Frage, ob seine Erbfolge dem allgemeinen spanischen Zivilrecht oder dem aragonesischen Zivilrecht unterliege. Sowohl das erstinstanzliche Gericht als auch das Provinzgericht von Saragossa wendeten das aragonesische Recht an; diese Entscheidung wurde vom Obersten Gerichtshof bestätigt.

Ein zentraler Punkt des Urteils ist die Feststellung, dass alle spanischen Zivilrechte gleichermaßen spanisches Recht sind, unabhängig davon, ob es sich um das Zivilgesetzbuch oder um forale bzw. besondere Zivilrechte der Autonomen Gemeinschaften handelt. Wird daher durch eine Kollisionsnorm auf das spanische Recht verwiesen, führt dies nicht automatisch zur Anwendung des Zivilgesetzbuchs, sondern des territorial einschlägigen spanischen Zivilrechts.

Da der Erbfall vor Inkrafttreten der Verordnung (EU) Nr. 650/2012 eingetreten war, wendete der Oberste Gerichtshof Artikel 9.8 des spanischen Zivilgesetzbuchs an, der auf das nationale Recht des Erblassers verweist. Das niederländische Recht verwies jedoch seinerseits über das Haager Übereinkommen von 1989 auf das Recht des gewöhnlichen Aufenthalts.

Der Oberste Gerichtshof akzeptierte dieses Rückverweisungsprinzip auf das spanische Recht und hob dabei das vollständige Fehlen tatsächlicher Bindungen des Erblassers zu den Niederlanden sowie seine vollständige Verwurzelung in Saragossa hervor.

Nachdem die Anwendbarkeit des spanischen Rechts feststand, kam der Oberste Gerichtshof zu dem Ergebnis, dass das aragonesische Zivilrecht anzuwenden ist, da Aragón der gewöhnliche Aufenthaltsort des Erblassers war. Die Auffassung, dass Ausländer mangels zivilrechtlicher Zugehörigkeit ausschließlich dem allgemeinen Zivilgesetzbuch unterliegen könnten, wurde ausdrücklich zurückgewiesen.

Dieses Urteil stellt einen Meilenstein im spanischen Erbrecht dar: Ausländer können einem autonomen Zivilrecht unterliegen, sofern dies die Kollisionsnorm vorsieht, wobei der gewöhnliche Aufenthalt ein entscheidendes Anknüpfungskriterium ist. Es handelt sich um eine Rechtsprechung, die Rechtssicherheit und Kohärenz in einem zunehmend internationalen Kontext schafft.

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Juan Amengual
Abogado / spanischer Rechtsanwalt

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Die zivilrechtliche Gebietszugehörigkeit ist der rechtliche Status einer Person, aufgrund dessen sie als Einwohnerin eines bestimmten spanischen Territoriums anerkannt wird. Dieser Status hat eine grundlegende Bedeutung, denn er bestimmt, welches Recht auf sie anwendbar ist, d.h., ob sie dem allgemeinen spanischen Zivilrecht oder einem Foralrecht unterliegt, was Auswirkungen auf die für sie geltenden zivilrechtlichen Regelungen im Bereich des Familienrechts, des Erbrechts usw. hat.

Spanien ist in siebzehn Autonome Regionen und zwei Autonome Städte (Ceuta und Melilla) aufgeteilt. Unter ihnen gibt es sieben Autonome Regionen, welche über eigene Foralgesetze verfügen. 

Für die Personen, welche die zivilrechtliche Gebietszugehörigkeit einer Autonomen Region mit eigenem Zivilrecht besitzen, ist nicht das allgemeine spanische Zivilrecht, sondern das jeweilige Foralrecht anwendbar.

Sowohl die spanischen als auch die ausländischen Staatsbürger dürfen ihre zivilrechtliche Gebietszugehörigkeit ändern.

Schauen wir uns die folgenden Beispiele an:

• Änderung der zivilrechtlichen Gebietszugehörigkeit einer in Spanien wohnhaften Spanierin:

María ist Spanierin. Sie ist in Málaga (Andalusien) geboren und aufgewachsen, wo auch ihre Eltern geboren sind und wo sie wohnen. Mit 22 beschließt sie, nach Barcelona (Katalonien) zu ziehen, um einen Master in Rechtswissenschaften in dieser Stadt zu absolvieren. Dort schließt sie ihr Studium erfolgreich ab. Heute ist sie 24 Jahre alt und sie wird von einer renommierten Anwaltskanzlei in Barcelona eingestellt.

Welche zivilrechtliche Gebietszugehörigkeit hat María?

María besitzt aktuell die andalusische Gebietszugehörigkeit, die sie aufgrund des Abstammungsprinzips (ius sanguinis) bekommen hat, aber nachdem sie 2 Jahre dauerhaft in Barcelona gewohnt hat, erhält María jetzt die Option, die katalanische zivilrechtliche Gebietszugehörigkeit anzunehmen, wenn sie eine entsprechende Erklärung beim Personenstandsregister abgibt. In diesem Fall wird nunmehr das katalanische Zivilrecht für sie persönlich zur Anwendung kommen.

Wenn María sich jedoch nicht in dieser Hinsicht äußert, wird sie nach wie vor die andalusische zivilrechtliche Gebietszugehörigkeit haben. In diesem Fall wird für sie weiterhin das allgemeine spanische Zivilrecht Anwendung finden.

Und wie ist es, wenn María nach 10 Jahren weiterhin in Barcelona wohnhaft ist?

Diese Situation stellt genau das Gegenteil der vorstehend beschriebenen Situation dar, das heißt, wenn zehn Jahre vergangen sind und María keine entsprechende Erklärung beim Personenstandsregister abgegeben hat, wird sie die katalanische zivilrechtliche Gebietszugehörigkeit erwerben. Sollte María die andalusische zivilrechtliche Gebietszugehörigkeit behalten wollen, müsste sie innerhalb der zehn Jahre dem Erwerb der katalanischen zivilrechtlichen Gebietszugehörigkeit widersprechen.

• Zivilrechtliche Gebietszugehörigkeit eines in Spanien wohnhaften Ausländers in Bezug auf die erbrechtlichen Bestimmungen

Stefan ist in Deutschland geboren und aufgewachsen, wo er fast sein ganzes Leben lang als Buchhalter gearbeitet hat. Mit 66 – verwitwet und kurz nachdem er in Rente gegangen ist – hat er ein kleines Haus in Manacor (Balearen) gekauft, in das er eingezogen ist, um dort dauerhaft zu wohnen.

Heute ist er 69 Jahre und wohnt nach wie vor in Manacor. Er möchte sein erstes Testament errichten und hat sich an ein Notariat in Manacor gewandt, wo man ihm empfohlen hat, sich zunächst einen Rechtsanwalt zu nehmen, um sich entsprechend beraten zu lassen. Und so hat das Stefan gemacht.

Der Rechtsanwalt hat ihn darüber informiert, dass die Europäische Erbrechtsverordnung (Verordnung Nr. 650/2012 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Juli 2012 in Erbsachen, welche im August 2015 in Kraft getreten ist, die Möglichkeit einräumt, das Erbrecht des eigenen Heimatlandes als anwendbares Recht zu wählen.

Falls Stefan in seinem Testament explizit oder implizit keine Rechtswahl trifft, wird für seinen Erbfall das Recht des Ortes, an dem er seinen Wohnsitz zum Zeitpunkt des Ablebens hatte, zur Anwendung kommen. Aus diesem Grund empfiehlt ihm der Rechtsanwalt, beide Optionen im Vorfeld abzuwägen, um die für ihn Günstigere auszuwählen.

Stefan hat jedoch folgende Frage, die er dem Rechtsanwalt stellt: Welches Recht wäre in meinem Fall anwendbar, das allgemeine spanische Zivilrecht oder das balearische Foralrecht?

Einerseits erhält ein ausländischer Staatsbürger die allgemeine oder forale zivilrechtliche Gebietszugehörigkeit in Spanien, wenn er durch den Erwerb der spanischen Staatsangehörigkeit kein Ausländer mehr ist. Im Zuge der Einbürgerung kann der ausländische Staatsbürger sich für die forale Gebietszugehörigkeit entscheiden, wenn er in dem Ort länger als zwei Jahre dauerhaft gewohnt hat. Das ist nicht der Fall von Stefan, der deutscher Staatsbürger ist.

Andererseits ist die zivilrechtliche Gebietszugehörigkeit eines in einer Autonomen Region mit Foralrecht wohnenden Ausländers nicht in ganz Spanien einheitlich geregelt.

Die derzeit herrschende Meinung legt fest, dass für einen Ausländer, der in einer Autonomen Region mit speziellem Recht bzw. Foralrecht ansässig ist, die dort geltenden zivilrechtlichen Bestimmungen anwendbar sind, auch wenn er die spanische Staatsangehörigkeit noch nicht besitzt. In Anlehnung an diese Auslegung, gilt für Stefan als deutscher, in den Balearen ansässiger Staatsbürger das balearische Zivilrecht.

Das heißt, wenn er nicht das deutsche Recht wählt, wird das Foralrecht der Balearen für seinen Erbfall gelten.

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Der Referenzwert ist der Wert, der einer Immobilie als Ergebnis der Analyse der Preise aller vor einem Notar getätigten und von ihm gemeldeten Immobiliengeschäfte unter Berücksichtigung der Eigenschaften der einzelnen Immobilie, die im Immobilienkataster verzeichnet sind, zugeschrieben wird.

Dieser Wert übersteigt nicht den Marktwert und wird von der Generaldirektion des Katasters festgelegt.

Die durch das Gesetz 11/2021 über die Maßnahmen zur Vorbeugung und Bekämpfung des Steuerbetrugs eingeführten Veränderungen haben sich auf die Berechnung der Bemessungsgrundlage von bestimmten Abgaben, insbesondere der Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen, welche den Kauf- bzw. den Verkauf von Immobilien unter Privatpersonen betrifft, ausgewirkt.

Folglich wird sowohl bei der Berechnung der Vermögenssteuer (IP) als auch der Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD) und der Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) der von der Generaldirektion des Katasters festgelegte Immobilien-Referenzwert zugrunde gelegt, der am 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist.

Wir wirkt sich das auf die Immobiliengeschäfte in Spanien aus?

Für die Käufer:

Wie vorstehend erläutert, ist die Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällig.

Zur Berechnung dieser Steuer wird grundsätzlich der Referenzwert als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen.

Wenn der erklärte Wert, der Preis oder die für die Immobilie bezahlte Gegenleistung jedoch den Referenzwert übersteigt, wird als Bemessungsgrundlage der größte dieser Werte herangezogen.

Der Referenzwert wirkt sich jedoch nicht auf die Grundsteuer (IBI) aus.

Und für die Verkäuferseite:

Der Verkäufer muss seinerseits den Verkauf mittels der “IRPF” (spanische Einkommenssteuer für natürliche Personen) versteuern und auch die gemeindliche Wertzuwachssteuer („plusvalía“) bezahlen.

Zur Berechnung Letzterer wird als Grundlage der größte in Bezug auf die Immobilie erklärte Wert herangezogen, d.h. der Verkaufspreis bzw. der Preis, der in der Kaufurkunde angegeben ist, oder der Referenzwert, wenn dieser den Preis übersteigt.

Um das besser zu verstehen, wollen wir das folgende Beispiel analysieren. Stellen wir uns vor, wir möchten eine Wohnung in der Autonomen Region Valencia für einen Preis in Höhe von 100.000 Euro kaufen. Wenn ihr Referenzwert 70.000 Euro beträgt, so wird beim Kauf die Bemessungsgrundlage für die Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) der Kaufpreis sein (da es sich um den größeren Wert handelt). Aus diesem Grund, wenn wir von einem Prozentsatz von 10% ausgehen, wird die zu bezahlende Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) ungefähr 10.000 Euro betragen.

Wenn wir dagegen eine andere Wohnung in der Autonomen Region Valencia ebenso für einen Preis in Höhe von 100.000 Euro kaufen, deren Referenzwert jedoch 150.000 Euro beträgt, so werden wir diesen letzteren Wert als Bemessungsgrundlage heranziehen müssen (da es sich um den größeren Wert handelt). Und in Anlehnung an das vorangegangenen Beispiel wird die Höhe der Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) bei einem Prozentsatz von 10% schätzungsweise 15.000 Euro betragen.

Anhand dieser Beispiele kann man deutlich feststellen, dass man beim Kauf von zwei verschiedenen Immobilien für denselben Preis eine unterschiedlich hohe Steuer zahlen muss, je nachdem, welcher Referenzwert zur Berechnung herangezogen wird.

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