Was ist der Kataster-Referenzwert und welche Funktionen hat er?
Der Referenzwert ist der Wert, der einer Immobilie als Ergebnis der Analyse der Preise aller vor einem Notar getätigten und von ihm gemeldeten Immobiliengeschäfte unter Berücksichtigung der Eigenschaften der einzelnen Immobilie, die im Immobilienkataster verzeichnet sind, zugeschrieben wird.
Dieser Wert übersteigt nicht den Marktwert und wird von der Generaldirektion des Katasters festgelegt.
Die durch das Gesetz 11/2021 über die Maßnahmen zur Vorbeugung und Bekämpfung des Steuerbetrugs eingeführten Veränderungen haben sich auf die Berechnung der Bemessungsgrundlage von bestimmten Abgaben, insbesondere der Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen, welche den Kauf- bzw. den Verkauf von Immobilien unter Privatpersonen betrifft, ausgewirkt.
Folglich wird sowohl bei der Berechnung der Vermögenssteuer (IP) als auch der Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD) und der Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) der von der Generaldirektion des Katasters festgelegte Immobilien-Referenzwert zugrunde gelegt, der am 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist.
Wir wirkt sich das auf die Immobiliengeschäfte in Spanien aus?
Für die Käufer:
Wie vorstehend erläutert, ist die Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällig.
Zur Berechnung dieser Steuer wird grundsätzlich der Referenzwert als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen.
Wenn der erklärte Wert, der Preis oder die für die Immobilie bezahlte Gegenleistung jedoch den Referenzwert übersteigt, wird als Bemessungsgrundlage der größte dieser Werte herangezogen.
Der Referenzwert wirkt sich jedoch nicht auf die Grundsteuer (IBI) aus.
Und für die Verkäuferseite:
Der Verkäufer muss seinerseits den Verkauf mittels der “IRPF” (spanische Einkommenssteuer für natürliche Personen) versteuern und auch die gemeindliche Wertzuwachssteuer („plusvalía“) bezahlen.
Zur Berechnung Letzterer wird als Grundlage der größte in Bezug auf die Immobilie erklärte Wert herangezogen, d.h. der Verkaufspreis bzw. der Preis, der in der Kaufurkunde angegeben ist, oder der Referenzwert, wenn dieser den Preis übersteigt.
Um das besser zu verstehen, wollen wir das folgende Beispiel analysieren. Stellen wir uns vor, wir möchten eine Wohnung in der Autonomen Region Valencia für einen Preis in Höhe von 100.000 Euro kaufen. Wenn ihr Referenzwert 70.000 Euro beträgt, so wird beim Kauf die Bemessungsgrundlage für die Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) der Kaufpreis sein (da es sich um den größeren Wert handelt). Aus diesem Grund, wenn wir von einem Prozentsatz von 10% ausgehen, wird die zu bezahlende Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) ungefähr 10.000 Euro betragen.
Wenn wir dagegen eine andere Wohnung in der Autonomen Region Valencia ebenso für einen Preis in Höhe von 100.000 Euro kaufen, deren Referenzwert jedoch 150.000 Euro beträgt, so werden wir diesen letzteren Wert als Bemessungsgrundlage heranziehen müssen (da es sich um den größeren Wert handelt). Und in Anlehnung an das vorangegangenen Beispiel wird die Höhe der Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) bei einem Prozentsatz von 10% schätzungsweise 15.000 Euro betragen.
Anhand dieser Beispiele kann man deutlich feststellen, dass man beim Kauf von zwei verschiedenen Immobilien für denselben Preis eine unterschiedlich hohe Steuer zahlen muss, je nachdem, welcher Referenzwert zur Berechnung herangezogen wird.