¿Puede el comprador reclamar la devolución duplicada de las arras?

La compra de un inmueble en España no suele comenzar ante notario, sino mucho antes. En la práctica, comprador y vendedor alcanzan un acuerdo sobre el precio, firman un contrato privado y el comprador entrega una cantidad a cuenta, normalmente en concepto de arras.

Para muchos compradores, especialmente si residen en Alemania o no están familiarizados con el sistema jurídico español, este paso transmite la impresión de que la compra está prácticamente asegurada. Sin embargo, precisamente en esta fase pueden surgir riesgos importantes.

Puede ocurrir que el vendedor no regularice la situación registral de la vivienda, no finalice una herencia pendiente, no cancele cargas existentes, no obtenga las autorizaciones necesarias o, por cualquier otro motivo, no cree las condiciones necesarias para poder firmar la escritura pública de compraventa ante notario.

En estos casos surge una cuestión fundamental:

¿Tiene el comprador únicamente derecho a recuperar la cantidad entregada o puede exigir al vendedor la devolución duplicada de las arras?

Esta cuestión ha sido analizada por el Tribunal Supremo español en su sentencia núm. 178/2026, de 9 de febrero. La resolución tiene una gran relevancia práctica para las compraventas inmobiliarias en España, especialmente en operaciones internacionales en las que intervienen compradores con residencia en Alemania.

Las arras no son una simple reserva

En el mercado inmobiliario español, las arras desempeñan un papel central. A menudo se utilizan expresiones como reserva, señal, anticipo o cantidad a cuenta. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, no todas estas figuras tienen las mismas consecuencias.

Resulta esencial determinar qué tipo de arras han pactado realmente las partes.

Especial importancia tienen las llamadas arras penitenciales. Se trata de una modalidad de arras que permite tanto al comprador como al vendedor desistir del contrato, pero con consecuencias económicas claramente definidas.

Si desiste el comprador, pierde normalmente la cantidad entregada.
Si desiste el vendedor, debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.

Esta consecuencia se recoge en el artículo 1454 del Código Civil español.

La importancia práctica es evidente: una cantidad que aparentemente se entrega como simple reserva puede convertirse, en caso de conflicto, en la base de una reclamación económica considerable.

¿Qué ocurre si el vendedor no declara expresamente que desiste?

Los casos más complejos son aquellos en los que el vendedor no manifiesta de forma expresa que no quiere vender. Es decir, no comunica abiertamente: “no voy a vender”. En cambio, permanece inactivo, retrasa los trámites necesarios o no cumple con las obligaciones que debía asumir para que la operación pudiera completarse.

Precisamente una situación de este tipo fue objeto de análisis por el Tribunal Supremo.

En el caso resuelto, el comprador había entregado 10.000 euros en concepto de reserva y arras penitenciales. La firma de la escritura pública debía producirse una vez regularizada correctamente la situación registral de la finca. Sin embargo, el vendedor no realizó las actuaciones necesarias para figurar adecuadamente como propietario en el Registro de la Propiedad. Como consecuencia, la compraventa no pudo llevarse a cabo.

El vendedor alegó que nunca había desistido expresamente del contrato. Según su posición, no había declarado que no quisiera vender, sino que simplemente no había cumplido.

El Tribunal Supremo no acepta sin más este planteamiento. Según el criterio del Tribunal, el vendedor no puede quedar en mejor posición por bloquear la compraventa mediante su pasividad que si hubiera declarado abiertamente su voluntad de no vender.

Dicho de otro modo: no solo importa lo que una parte dice expresamente, sino también cómo actúa en la práctica.

Si la conducta del vendedor impide de manera clara que la compraventa llegue a formalizarse, esa falta de cumplimiento puede tener efectos equivalentes a un desistimiento. En tal caso, puede surgir para el comprador el derecho a reclamar la devolución duplicada de las arras.

Relevancia especial para compradores residentes en Alemania

Esta doctrina es especialmente importante para compradores residentes en Alemania, ya que el sistema español de compraventa inmobiliaria presenta diferencias significativas respecto del sistema alemán.

En Alemania, el contrato notarial ocupa desde el inicio una posición central en la adquisición de inmuebles. En España, en cambio, muchas condiciones esenciales de la operación se pactan ya antes de acudir al notario, mediante contratos privados de compraventa o contratos de arras.

Estos contratos se firman con frecuencia antes de que todos los aspectos jurídicos, registrales o fiscales estén completamente verificados o regularizados.

Esto puede generar riesgos relevantes, especialmente en supuestos de inmuebles procedentes de herencias, fincas con cargas registrales, hipotecas pendientes de cancelación, discrepancias en la titularidad, falta de consentimiento de copropietarios, problemas urbanísticos o documentación incompleta.

Para el comprador, las consecuencias pueden ser importantes. No solo ha entregado una cantidad económica relevante, sino que además puede haber organizado financiación, transferencias internacionales, viajes, trámites fiscales y planificación personal en torno a la adquisición del inmueble.

Si finalmente la compraventa fracasa porque el vendedor no cumple con sus obligaciones, el perjuicio para el comprador puede ir mucho más allá de la simple devolución de la cantidad entregada.

La sentencia del Tribunal Supremo refuerza la posición del comprador en estos casos y confirma que el vendedor no puede eludir su responsabilidad mediante el silencio o la inactividad.

La importancia de una correcta redacción del contrato de arras

La sentencia no significa que cualquier retraso del vendedor genere automáticamente el derecho a reclamar el doble de las arras. Cada caso debe analizarse de forma individual.

Entre otros aspectos, será necesario examinar:

• qué tipo de arras se pactaron;
• si realmente se trata de arras penitenciales;
• qué obligaciones asumió el vendedor antes de la firma notarial;
• si existían plazos concretos;
• si el comprador requirió al vendedor para que cumpliera;
• si el incumplimiento fue esencial;
• si todavía era posible subsanar el problema;
• y cuál fue la conducta de ambas partes durante la operación.

Por ello, el contrato de arras no debe considerarse un simple formulario estándar. Su revisión jurídica debe realizarse antes de la firma y no solo cuando la operación ya ha fracasado.

Antes de firmar, conviene comprobar la titularidad registral, posibles cargas, hipotecas, usufructos, derechos de terceros, situaciones hereditarias, poderes, aspectos fiscales y la disponibilidad de toda la documentación necesaria para la firma notarial.

Igualmente importante es regular de forma clara qué consecuencias tendrá el incumplimiento de determinadas obligaciones por parte del vendedor.

Recomendación práctica para compradores

Antes de firmar un contrato de arras para la compra de un inmueble en España, el comprador debería comprobar especialmente que:

• la titularidad del inmueble está claramente acreditada;
• existe una nota simple registral actualizada;
• se conocen posibles cargas, hipotecas o derechos de uso;
• se han revisado eventuales herencias pendientes o situaciones de copropiedad;
• las obligaciones del vendedor están definidas con precisión;
• se han pactado plazos claros;
• y se han regulado expresamente las consecuencias jurídicas del incumplimiento.

Una revisión jurídica previa puede evitar conflictos posteriores y aportar al comprador una mayor seguridad en una operación que, en muchos casos, tiene una gran relevancia económica y personal.

Conclusión

La sentencia del Tribunal Supremo confirma que las arras en la compraventa inmobiliaria española no son una mera formalidad. Pueden producir consecuencias económicas significativas.

Cuando el vendedor, mediante su conducta, impide la formalización de la compraventa, aunque no declare expresamente que desiste del contrato, dicha conducta puede equivaler en determinados casos a un desistimiento. En tal supuesto, el comprador puede reclamar la devolución duplicada de las arras entregadas.

Para compradores residentes en Alemania, esta cuestión resulta especialmente relevante, ya que los contratos privados previos al otorgamiento de la escritura pública tienen en España una importancia práctica mucho mayor de la que muchos compradores extranjeros inicialmente perciben.

Quien desee comprar o vender un inmueble en España debería revisar cuidadosamente el contrato de arras antes de firmarlo. Una adecuada comprobación de la situación registral, una redacción precisa del contrato y una valoración realista de los riesgos pueden evitar conflictos posteriores y proteger adecuadamente los intereses de las partes.

Ribas & Partner asesora a compradores y vendedores en operaciones inmobiliarias en España y Alemania, desde la revisión del contrato de arras hasta la firma notarial y la completa ejecución de la compraventa.

Ribas & Partner mbB

Ana Méndez
Jurista

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En la práctica de sucesiones transfronterizas entre Alemania y España se plantea con frecuencia la cuestión de quién ostenta efectivamente la facultad de disponer de los bienes integrantes de la herencia, especialmente cuando concurren diversas instituciones propias del Derecho sucesorio alemán.

Esta problemática adquiere una relevancia particular en relación con inmuebles situados en España. En las Escrituras españolas, el heredero fiduciario suele aparecer como heredero fiduciario liberado. Mientras que la figura del albacea testamentario conforme al Derecho alemán no siempre se refleja o se delimita con la precisión necesaria.

Ello genera en la práctica dudas relevantes: ¿quién debe comparecer ante notario?, ¿quién está legitimado para otorgar la escritura de compraventa?, ¿quién puede realizar actos dispositivos con eficacia registral?

Un reciente asunto gestionado por nuestro despacho presentaba la siguiente configuración: existencia de inmuebles en España, designación de un heredero fiduciario liberado conforme al Derecho alemán y, simultáneamente, establecimiento de una ejecución testamentaria hasta el fallecimiento del heredero fiduciario.

La cuestión central era la siguiente: ¿están facultados los albaceas testamentarios para enajenar bienes inmuebles pertenecientes a la herencia sin la intervención del heredero fiduciario?

El heredero fiduciario liberado (§§ 2136 y ss. BGB) dispone, en principio, de un ámbito de facultades más amplio que el heredero fiduciario ordinario, lo que en la práctica conduce a asumir que puede disponer libremente de los bienes hereditarios, incluidos los inmuebles.

Sin embargo, esta interpretación no resulta correcta cuando la herencia se encuentra sujeta a una ejecución testamentaria.

En el caso analizado, la causante había ordenado expresamente la administración del caudal hereditario hasta el fallecimiento del heredero fiduciario. Desde la perspectiva del Derecho alemán, ello constituye una ejecución testamentaria de administración conforme al § 2209 BGB, con efectos durante toda la fase de la herencia fiduciaria.

Conforme al § 2205 BGB, los albaceas testamentarios están facultados para la administración del patrimonio hereditario y para disponer de los bienes que lo integran. Esta facultad dispositiva es de carácter amplio y, dentro del ámbito de la ejecución testamentaria, corresponde en principio de forma exclusiva a los albaceas.

Por su parte, el § 2211 BGB determina que el heredero fiduciario queda excluido de la administración del caudal hereditario mientras dure la ejecución testamentaria. Esta exclusión es igualmente aplicable en el supuesto de heredero fiduciario liberado.

En consecuencia, en determinadas configuraciones jurídicas, los albaceas testamentarios están legitimados para enajenar inmuebles por sí solos, sin necesidad de intervención del heredero fiduciario.

Debe precisarse que el ejercicio de dicha facultad exige que la disposición se realice en el marco de una administración diligente del patrimonio hereditario y conforme al criterio debido de los albaceas y con especial atención a la salvaguarda de los intereses de los herederos fideicomisarios. El precio obtenido por la transmisión queda sujeto al principio de subrogación real, integrándose en el patrimonio hereditario en sustitución del bien transmitido y manteniendo su afectación a favor de los herederos fideicomisarios.

Para su adecuada instrumentación en España resulta esencial la debida acreditación de las facultades de los albaceas; Ya sea mediante el correspondiente certificado de albacea (Testamentsvollstreckerzeugnis) o mediante el Certificado Sucesorio Europeo, así como la correcta calificación jurídica de la posición de las partes ante el notario y, en su caso, el Registro de la Propiedad.

La combinación de herencia fiduciaria liberada y ejecución testamentaria da lugar con frecuencia a interpretaciones imprecisas en la práctica. El elemento determinante reside en que la ejecución testamentaria puede desplazar, en la práctica, la posición dispositiva del heredero fiduciario.

En el ámbito de las sucesiones internacionales se constata reiteradamente que las soluciones estándar no resultan suficientes. La adecuada coordinación entre el Derecho sucesorio alemán y la práctica jurídica española exige un análisis preciso del contenido del testamento, así como un conocimiento profundo de ambos ordenamientos.

¿Tiene un caso sucesorio germano‑español o necesita asesoramiento en materia de ejecución testamentaria? Estaremos encantados de ayudarle.

Ribas & Partner mbB

Sandra Comesaña
Abogada alemana 

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Del 3 al 6 de junio de 2026, Karlsruhe fue la ciudad anfitriona del 40.º Congreso de la Asociación Hispano-Alemana de Juristas DSJV/AHAJ. El evento reunió a juristas, abogados y abogadas, representantes del ámbito académico y de la práctica jurídica, representantes institucionales, así como a numerosos profesionales del espacio jurídico hispano-alemán.

Como coorganizadores, queremos expresar nuestro más sincero agradecimiento a todas las personas que contribuyeron al éxito de este congreso tan especial: a los participantes por su asistencia, su compromiso y sus valiosas aportaciones; a los ponentes y moderadores por la alta calidad jurídica de las conferencias y debates; a las instituciones colaboradoras por su disposición a cooperar; así como a todos los compañeros y compañeras que, antes y durante la celebración del evento, colaboraron con gran dedicación. Entre todos, Karlsruhe 2026 se convirtió en un lugar de intercambio profesional, encuentro personal y diálogo hispano-alemán.

El congreso comenzó el miércoles, 3 de junio, con la reunión de la Junta Directiva en las instalaciones de nuestro despacho. A continuación, tuvo lugar una recepción de bienvenida que marcó el inicio de varios días de intercambio profesional, networking y convivencia personal.

La inauguración oficial se celebró el jueves, 4 de junio, en el Novotel Karlsruhe City. Intervinieron el presidente de la DSJV/AHAJ, don Lutz Carlos Moratinos Meissner, la concejala doña Elke Ernemann, el magistrado presidente del Tribunal Federal de Justicia Prof. Dr. Christoph Karczewski, así como nuestro socio del despacho, Miguel Ribas.

En el marco de las sesiones técnicas se abordaron temas actuales de la práctica jurídica internacional. Entre ellos figuraron los mecanismos para evitar y resolver situaciones de bloqueo societario, con las ponencias de don José María Rojí Buqueras y Dr. Tobias Bünten, bajo la moderación de Dr. Kathrin Monen. Otros temas destacados fueron la jurisprudencia reciente del Tribunal Federal de Justicia y de los tribunales superiores en materia de Derecho sucesorio, presentada por Prof. Dr. Christoph Karczewski, así como la relación entre la jurisdicción ordinaria y el arbitraje en España, expuesta por Prof. Dr. Guillermo Palao.

Uno de los momentos más destacados del congreso fue la visita a importantes instituciones jurídicas de Karlsruhe el viernes, 5 de junio. El programa incluyó, entre otras, el Tribunal Constitucional Federal (Bundesverfassungsgericht), el Tribunal Federal de Justicia(Bundesgerichtshof) y la Fiscalía General Federal (Generalbundesanwaltschaft). Los participantes tuvieron así la extraordinaria oportunidad de conocer de cerca instituciones centrales de la justicia alemana y de obtener valiosas perspectivas sobre su funcionamiento mediante el intercambio con profesionales que desarrollan allí su labor.

El intercambio personal también ocupó un lugar destacado. El networking lunch, el tradicional encuentro de los Jóvenes Juristas en el Badisch Brauhaus y la Asamblea General de socios ofrecieron numerosas oportunidades para profundizar contactos existentes y establecer nuevas relaciones. En el marco de la Asamblea General se trataron, entre otros asuntos, el Congreso de 2027 en Córdoba y la elección de la sede alemana del Congreso de 2028.

Como en años anteriores, el programa se complementó con la Off-Law-Session, que aportó una perspectiva interdisciplinar. Dr. Carlos Calderón Urreiztieta intervino con la ponencia titulada «Arte, técnica… ¿magia?», dedicada a la dirección y conducción de una orquesta. Asimismo, Dr. Philipp Sahm impartió una conferencia sobre «Fútbol y Derecho europeo», moderada por don Ignacio Ordejón.

La clausura festiva del congreso tuvo lugar con la cena de gala en el Kesselhaus, un marco especialmente agradable para cerrar unos días enriquecedores en Karlsruhe. El programa se completó con la tradicional excursión a la vecina ciudad de Baden-Baden.

El congreso estuvo marcado por debates jurídicos de alto nivel, el reencuentro con compañeros, compañeras y amigos, así como por numerosos nuevos impulsos para el diálogo jurídico hispano-alemán. Karlsruhe 2026 deja valiosos recuerdos, ha reforzado vínculos ya existentes y ha abierto nuevas perspectivas para la cooperación en el espacio jurídico hispano-alemán.

Como organizadores, queremos reiterar nuestro agradecimiento a todos los participantes, así como a toda la Junta Directiva de la Asociación. Su presencia, su compromiso y sus aportaciones confieren a este congreso su especial valor y fortalecen una comunidad jurídica hispano-alemana activa, diversa y comprometida con la excelencia profesional.

Muchas gracias por haber formado parte del 40.º Congreso de la DSJV/AHAJ en Karlsruhe. Esperamos volver a encontrarnos pronto.

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La idea resulta especialmente atractiva para emprendedores, start-ups e inversores que desarrollan modelos de negocio transfronterizos. Una forma societaria más armonizada podría reducir trámites administrativos, acelerar la constitución de sociedades y facilitar la expansión de empresas dentro de la Unión Europea.

No obstante, es importante subrayar desde el principio que la EU Inc. no sustituiría al derecho nacional. Las obligaciones fiscales, laborales, de Seguridad Social, concursales y determinadas responsabilidades de los administradores seguirían dependiendo, en gran medida, del país en el que la sociedad tenga su residencia fiscal, su centro de actividad o su dirección efectiva.

¿Qué pretende conseguir la EU Inc.?

La EU Inc. se plantea como un régimen societario digital y armonizado a nivel europeo. Entre sus principales características se encuentran la constitución online en un plazo muy breve, un coste reducido, la ausencia de capital mínimo obligatorio y la conexión con los registros nacionales a través de una ventanilla electrónica.

Su finalidad es facilitar la creación de empresas y eliminar barreras prácticas que todavía existen cuando una sociedad quiere operar en varios Estados miembros. Para proyectos digitales, empresas tecnológicas o negocios con vocación internacional, esta simplificación puede representar una ventaja competitiva importante.

La EU Inc. no permite eludir obligaciones nacionales

La rapidez en la constitución no debe confundirse con una exención de las obligaciones nacionales. Si una sociedad tiene su dirección efectiva, su centro de actividad o sus trabajadores en España, deberá cumplir con la normativa española en materia fiscal, laboral y de Seguridad Social. Lo mismo ocurrirá en Alemania si la dirección efectiva o la actividad principal se desarrollan allí.

Por ello, la cuestión clave no será únicamente dónde se constituye formalmente la sociedad, sino dónde se toman las decisiones principales, dónde se desarrolla la actividad económica y dónde se encuentran los medios humanos y materiales de la empresa. Estos elementos seguirán siendo determinantes para valorar la residencia fiscal y la normativa aplicable.

Efectos en España

En España, la EU Inc. conviviría previsiblemente con la Sociedad Limitada. No vendría a sustituir automáticamente a la SL, sino que constituiría una alternativa adicional para determinados proyectos empresariales.

Una sociedad que opere en España deberá seguir respetando las obligaciones fiscales españolas, la normativa laboral, las cotizaciones a la Seguridad Social y las reglas aplicables a la contratación de trabajadores. El hecho de adoptar una forma societaria europea no permitiría dejar sin efecto convenios colectivos, derechos laborales ni obligaciones frente a la Administración tributaria o la Seguridad Social.

También será necesario analizar la protección de acreedores y terceros. Aunque una EU Inc. pudiera constituirse sin capital mínimo obligatorio, ello no elimina la necesidad de prever mecanismos adecuados de solvencia, responsabilidad y transparencia frente a clientes, proveedores, bancos e inversores.

Efectos en Alemania

En Alemania, la EU Inc. conviviría con formas societarias ya consolidadas, como la GmbH. La elección entre una EU Inc. y una sociedad alemana tradicional dependerá del tipo de actividad, de las necesidades de financiación, de la estructura de gobierno corporativo y del grado de presencia real en el mercado alemán.

Si la sociedad tiene su dirección efectiva o una parte sustancial de su actividad en Alemania, deberá cumplir con el derecho fiscal, laboral y de Seguridad Social alemán. Además, deberán analizarse cuidadosamente las obligaciones de los administradores, las reglas de representación y los posibles riesgos de responsabilidad.

Oportunidades y riesgos

La EU Inc. puede ser una herramienta útil para empresas que nacen con una orientación claramente europea. La posibilidad de constituir una sociedad de forma rápida, digital y con costes reducidos puede facilitar el lanzamiento de nuevos proyectos y reducir barreras de entrada.

Sin embargo, también existen riesgos. Durante su implementación pueden surgir conflictos entre el nuevo régimen europeo y las normas nacionales. Además, las autoridades deberán evitar que la nueva forma societaria se utilice para crear estructuras artificiales o para intentar eludir obligaciones fiscales, laborales o de protección de acreedores.

Desde el punto de vista de los inversores, será esencial contar con una estructura clara. Los estatutos deberán regular adecuadamente la administración, la representación, la transmisión de participaciones, los derechos de los socios y los mecanismos de resolución de conflictos. También será fundamental identificar con precisión qué jurisdicción resulta aplicable en cada ámbito.

Recomendación práctica

Antes de constituir una EU Inc., conviene realizar un análisis jurídico y fiscal completo. No basta con valorar la rapidez del procedimiento o el bajo coste de constitución. Deben examinarse la sede efectiva, la residencia fiscal, la existencia de trabajadores, la localización de clientes y proveedores, así como las obligaciones que puedan surgir en cada Estado miembro.

En proyectos con conexión entre España y Alemania, este análisis resulta especialmente importante. Una estructura societaria mal planificada puede generar problemas fiscales, laborales o de responsabilidad que neutralicen las ventajas iniciales de una constitución rápida.

Conclusión

La EU Inc. puede convertirse en una herramienta relevante para modernizar el derecho societario europeo y facilitar la creación de empresas con vocación transfronteriza. Su principal atractivo reside en la rapidez, la digitalización y la reducción de costes iniciales.

No obstante, la elección de esta forma societaria debe realizarse con prudencia. La EU Inc. no elimina la necesidad de cumplir con las normas fiscales, laborales, de Seguridad Social y de responsabilidad aplicables en cada país. Por ello, antes de optar por esta estructura, es recomendable obtener asesoramiento jurídico y fiscal especializado en los Estados en los que la empresa vaya a operar, especialmente cuando existan elementos de conexión con España y Alemania.

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Nuestro compromiso consiste en cumplir las obligaciones legales con el máximo nivel de diligencia, integrándolas al mismo tiempo en procedimientos claros, comprensibles y prácticos para nuestros clientes. Un proceso de KYC y AML bien estructurado no solo garantiza el cumplimiento normativo: también genera confianza, protege a todas las partes implicadas y sienta las bases de una colaboración fluida con bancos, notarios, autoridades y socios comerciales.

Un inicio claro y estructurado de cada relación profesional

Toda relación profesional comienza, para nosotros, con una comprensión precisa de la persona o empresa a la que vamos a representar. Recabamos los datos esenciales, identificamos a los titulares reales y obtenemos una visión sólida del contexto jurídico y económico del asunto de que se trate.

Para ello trabajamos con los formularios de la Ley alemana de Prevención del Blanqueo de Capitales (GwG) de la Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK), que nos permiten calificar el mandato con la debida seguridad jurídica, documentar adecuadamente las estructuras de propiedad y control, y realizar una evaluación del riesgo conforme a la normativa aplicable. Este enfoque estructurado aporta claridad desde el inicio y contribuye a evitar requerimientos posteriores innecesarios durante la tramitación del mandato.

Mandato ordinario o actividad sujeta a especial control

Un elemento central de nuestro análisis consiste en distinguir entre los mandatos ordinarios y aquellas operaciones comprendidas en las categorías especialmente relevantes a efectos de la normativa de prevención del blanqueo de capitales. Mientras que en los asuntos ordinarios resultan aplicables las obligaciones generales de diligencia debida, determinadas operaciones exigen, por su perfil de riesgo, verificaciones adicionales y medidas reforzadas.

Concedemos especial importancia a explicar esta clasificación de forma transparente y comprensible. Nuestros clientes deben conocer por qué su asunto se integra en una determinada categoría, qué consecuencias jurídicas se derivan de ello y qué documentación o actuaciones pueden resultar necesarias. Para nosotros, la transparencia no es un elemento accesorio, sino parte integrante de un asesoramiento cualificado y basado en la confianza.

Identificación segura, eficiente y orientada al cliente

Cuando la ley exige un procedimiento formal de identificación, lo llevamos a cabo con eficiencia, seguridad jurídica y una clara orientación práctica. Si el contacto tiene lugar personalmente en nuestro despacho, la identificación se realiza directamente mediante la comprobación de un documento original de identidad en vigor.

En el caso de clientes con residencia en Alemania, la verificación de identidad se efectúa habitualmente a través del procedimiento PostIdent. Para clientes internacionales, ponemos a disposición el sistema VideoIdent. Ambos métodos ofrecen un estándar fiable y consolidado, y permiten completar la identificación de forma segura sin generar obstáculos innecesarios.

Aunque estos pasos puedan parecer eminentemente técnicos, responden a una finalidad muy concreta: garantizar con certeza con quién estamos trabajando e identificar de manera inequívoca a las personas que se encuentran detrás de una estructura societaria o de una operación determinada.

Gestión segura de operaciones y movimientos patrimoniales

Cuando, en el marco de un mandato, deban gestionarse activos —por ejemplo, en una operación de adquisición inmobiliaria—, podemos habilitar, cuando proceda, una cuenta de depósito individual de cliente (Einzelanderkonto). Este mecanismo permite custodiar y administrar fondos de manera segura, separada y plenamente trazable.

Para ello precisamos los datos completos de identificación de los titulares reales, así como toda aquella información legalmente exigible, incluida la información fiscal cuando resulte necesaria en el caso concreto. Nuestra experiencia demuestra que cuanto antes queden definidos estos extremos, más ágil y ordenada será la tramitación posterior, tanto con nuestro despacho como con bancos, notarios y autoridades.

El origen de los fondos como elemento esencial de control

Otro de los pilares de nuestros procesos de KYC y AML es la verificación del origen de los fondos empleados. Ya se trate de una inversión, de una transacción concreta o de un mandato de asesoramiento continuado, debemos poder comprender de forma razonable y documentada cuál es la procedencia de los recursos utilizados.

Por este motivo, solicitamos habitualmente a nuestros clientes una explicación breve, coherente y verificable y, cuando sea necesario, documentación complementaria. Esta transparencia no solo responde a una exigencia legal: en la práctica, también contribuye de manera decisiva a evitar consultas posteriores y a garantizar una ejecución sólida, estable y jurídicamente segura del proyecto.

KYC y AML como proceso continuo

Las obligaciones de diligencia no concluyen con la aceptación del mandato. Las circunstancias personales pueden variar, las estructuras societarias evolucionan y los titulares reales pueden cambiar con el tiempo. Por ello, concebimos el KYC y el AML no como una formalidad puntual, sino como un proceso continuo.

Mantenemos actualizada la información relevante, reaccionamos ante cambios sustanciales y adaptamos nuestra evaluación del riesgo siempre que resulta necesario. Esta atención constante forma parte de nuestra responsabilidad profesional y contribuye a la protección sostenida de nuestros clientes y de sus intereses.

Tecnología al servicio del rigor jurídico

Naturalmente, utilizamos herramientas tecnológicas que nos permiten recopilar información con mayor eficiencia, mantener una documentación ordenada y estructurar los procesos con fiabilidad. No obstante, la valoración jurídica del mandato, la apreciación de los factores de riesgo y el análisis del origen de los fondos son realizados en todo momento por profesionales del Derecho con experiencia.

Porque, en última instancia, el KYC y el AML siguen siendo una cuestión de responsabilidad profesional, precisión jurídica y rigor en el ejercicio de la abogacía.

Nuestra forma de entender una gestión excelente del mandato

Queremos que nuestros clientes se sientan acompañados con seguridad en cada fase del procedimiento: mediante procesos claros, explicaciones comprensibles y una forma de actuar que cumpla plenamente con las exigencias legales sin generar complejidad innecesaria.

Para nuestro despacho, la diligencia, la transparencia y la fiabilidad no son meras formalidades, sino una expresión de nuestro propio concepto de la abogacía. Así entendemos y aplicamos el KYC y el AML en nuestra firma.

Ribas & Partner mbB

Adrián Pineda Peña
Jurista

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La naturaleza jurídica de la legítima en el Derecho español

En el Derecho civil común español, la legítima se concibe tradicionalmente como una porción de los bienes hereditarios reservada a los herederos forzosos (pars bonorum). Esta concepción implica que el legitimario participa en el patrimonio hereditario, lo que puede tener consecuencias registrales cuando los bienes se inscriben a favor de los herederos.

En estos casos, el artículo 15 de la Ley Hipotecaria regula la inscripción de los bienes hereditarios teniendo en cuenta la existencia de legitimarios. No obstante, el artículo 83 del Reglamento Hipotecario aclara que dicha mención no es necesaria cuando los legitimarios han recibido ya su legítima, han renunciado a ella o consta su satisfacción.

La legítima como derecho de crédito

En otros sistemas jurídicos, la legítima no se configura como una participación en los bienes, sino como un derecho de crédito frente al heredero (pars valoris bonorum). En este modelo, el legitimario no forma parte de la comunidad hereditaria ni adquiere derechos reales sobre bienes concretos.

Esta configuración existe, por ejemplo, en el Derecho alemán (Pflichtteil) y también en algunos derechos civiles forales españoles, como el catalán o el gallego.

Consecuencias registrales

Debe afirmarse, por tanto, que la función del Registro de la Propiedad no es proteger preventivamente expectativas económicas abstractas, sino dar publicidad a situaciones jurídico-reales. Si la ley sucesoria aplicable configura la legítima como un derecho de crédito, el eventual ejercicio de la acción legitimaria no afecta ni a la validez ni a la plenitud del dominio inscrito, sino que se traduce en una obligación personal del heredero.

El sistema hipotecario español no puede alterar la naturaleza jurídica del derecho legitimario ni reconducirlo al esquema de la pars bonorum cuando el ordenamiento aplicable no lo prevé.

Conclusión

La constancia registral de la legítima depende necesariamente de su configuración sustantiva. Cuando la legítima es pars bonorum, su constancia registral, mediante nota marginal, solo procede cuando se asignan bienes concretos para el pago de legítimas o se afectan en garantía de las mismas, y siempre que los legitimarios no hayan percibido, renunciado o se hayan declarado satisfechos de su legítima antes de la inscripción. Cuando, por el contrario, la legítima se configura como pars valoris bonorum, no existe afección real ni limitación del dominio inscribible.

La interpretación sistemática del artículo 15 LH, en conexión con el artículo 83 RH y con los principios hipotecarios de especialidad y tipicidad, conduce a la conclusión de que el Registro de la Propiedad no debe publicar derechos personales ni créditos legitimarios, sino limitarse a reflejar la titularidad real efectivamente transmitida, de conformidad con la ley sucesoria aplicable y con la naturaleza jurídica del derecho de que se trate.

Ribas & Partner mbB

Ana Isabel Méndez
Jurista

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El Tribunal Constitucional concluye que este sistema no vulnera el principio de capacidad económica consagrado en el artículo 31.1 de la Constitución Española, con fundamento, en particular, en las siguientes consideraciones:

• grava una manifestación real de capacidad económica;

• responde a una justificación objetiva y razonable, vinculada a la simplificación administrativa, la seguridad jurídica y la lucha contra el fraude fiscal;

• no configura un sistema cerrado, al permitir al contribuyente impugnar el valor de referencia asignado y acreditar un valor distinto.

En consecuencia, el “valor de referencia” queda ratificado como constitucional, a la espera de la publicación íntegra de la sentencia en el Boletín Oficial del Estado, prevista para las próximas semanas.

Esta decisión pone fin a la vía de la cuestión de inconstitucionalidad respecto del sistema considerado en abstracto, permaneciendo abierta únicamente la posibilidad de impugnaciones en vía económico-administrativa y contencioso-administrativa en relación con su aplicación concreta en cada caso.

Ribas & Partner mbB

Kelly Molina
Abogada / spanische Rechtsanwältin

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El supuesto se refiere a un ciudadano holandés que residió de forma continuada en Zaragoza desde 1954 hasta su fallecimiento en 2013. Durante más de sesenta años desarrolló en Aragón toda su vida personal y patrimonial: contrajo matrimonio bajo el régimen económico aragonés, tuvo descendencia y constituyó posteriormente una pareja estable conforme al Derecho civil aragonés.

Tras su fallecimiento se discutió si su sucesión debía regirse por el Derecho civil común o por el Derecho civil aragonés. Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Zaragoza optaron por la normativa aragonesa, criterio que fue confirmado por el Tribunal Supremo.

Uno de los puntos clave de la sentencia es la afirmación de que todos los Derechos civiles españoles son igualmente españoles, ya se trate del Código civil o de los Derechos forales o especiales de las Comunidades Autónomas. Por ello, cuando una norma de conflicto remite al Derecho español, dicha remisión no implica automáticamente la aplicación del Código civil, sino del Derecho civil territorialmente aplicable.

Al tratarse de un fallecimiento anterior al Reglamento (UE) 650/2012, el Tribunal Supremo aplica el artículo 9.8 del Código civil, que remite a la ley nacional del causante. Sin embargo, la ley holandesa, a través del Convenio de La Haya de 1989, remitía a la ley de la residencia habitual.

El Tribunal Supremo acepta este reenvío de retorno al Derecho español, destacando la ausencia total de vínculos del causante con los Países Bajos y su arraigo pleno en Zaragoza.

Una vez determinada la aplicación del Derecho español, el Tribunal Supremo concluye que debe aplicarse el Derecho civil aragonés, al ser Aragón el lugar de residencia habitual del causante. Rechaza expresamente la tesis de que los extranjeros, por carecer de vecindad civil, solo puedan quedar sometidos al Código civil común.

Esta sentencia supone un hito en el Derecho sucesorio español: los extranjeros pueden quedar sometidos a un Derecho civil autonómico cuando así lo establezca la norma de conflicto, siendo la residencia habitual un criterio determinante. Una doctrina que aporta seguridad jurídica y coherencia en un contexto cada vez más internacional.

Ribas & Partner mbB

Juan Amengual
Abogado / spanischer Rechtsanwalt

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• Fiscalidad inmobiliaria al alza: el nuevo entorno normativo

Las comunidades autónomas han incrementado notablemente los tipos aplicables al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). En regiones como Baleares, el tipo máximo en ITP alcanza ya el 13 %.
Además, la introducción del Valor de Referencia del Catastro como base imponible mínima en compraventas y herencias ha limitado la capacidad del contribuyente para declarar por debajo de ese umbral, salvo impugnación formal.

• IRPF, IRNR y ganancias patrimoniales: más diferencias y menos beneficios

El tratamiento de las ganancias derivadas de la venta de inmuebles también ha cambiado:

• Eliminación de coeficientes de actualización y abatimiento: desde 2015 y hasta 2023, los beneficios fiscales para inmuebles antiguos desaparecieron.
• Nueva escala de gravamen del IRPF: a partir de 2025, las ganancias superiores a 300.000 € tributarán hasta el 30 %.
• Ventaja para no residentes: el IRNR mantiene un tipo fijo del 19 %. Esto genera una diferencia significativa en operaciones de envergadura.
Asimismo, Hacienda está revisando el tratamiento de la amortización acumulada, lo que afecta al cálculo de la ganancia patrimonial real tras la venta.

• Estrategias legales para reducir la carga tributaria

A continuación, analizamos algunas herramientas que pueden ayudar a “meter goles legales” a Hacienda, siempre dentro del marco normativo vigente.

1. Exención por venta de vivienda habitual

Si el inmueble vendido es la vivienda habitual y se cumplen ciertos requisitos, la ganancia puede estar exenta de tributación:

• Por reinversión del importe en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años.
• Por edad del transmitente (mayores de 65 años), sin necesidad de reinversión.

2. Reinversión total o parcial en nueva vivienda

Cuando no se reinvierte la totalidad del precio de venta, la exención opera de forma proporcional. También puede aplicarse a compras en el extranjero o a amortización de hipoteca, si se cumplen los requisitos.

3. Impugnación del valor de referencia catastral

Aunque el valor de referencia es legalmente vinculante, puede impugnarse si no refleja la realidad del mercado. Es recomendable aportar tasaciones periciales, datos técnicos y pruebas documentales.

4. ¿Qué se considera reparación y qué mejora en un inmueble?

Para reducir la ganancia patrimonial en este ámbito, es fundamental justificar adecuadamente los costes de mejoras y obras realizadas. Además, según si se desea deducir estos gastos como reparación o como mejora, es crucial que dicha intención quede reflejada en las facturas. A continuación, detallamos cómo suele calificar Hacienda este tipo de actuaciones:

Reparaciones (gastos de conservación y mantenimiento):

Son trabajos destinados a mantener el estado original del inmueble, sin añadir valor significativo ni ampliar su vida útil.

Ejemplos:
• Sustitución de tuberías, grifería, ventanas o suelos desgastados
• Pintura, eliminación de gotelé
• Reformas de baño o cocina sin redistribución ni modernización sustancial
• Limpieza, retirada de escombros
Fiscalmente:
• Si el inmueble está alquilado, pueden deducirse como gasto anual, con límites (si exceden los ingresos, se prorratean hasta 4-5 años).
• NO aumentan el valor de adquisición del inmueble si lo vendes. hacienda puede decir que no son computables para reducir la ganancia patrimonial.

Mejoras (inversiones que aumentan valor o vida útil):

Obras que modernizan, mejoran o aumentan la capacidad productiva o el valor del inmueble.

Ejemplos:
• Instalación de calefacción o suelo radiante
• Ascensor, puertas de seguridad
• Sistema de riego o descalcificación

Fiscalmente:

• NO se deducen como gasto en inmuebles alquilados, pero…
• Sí aumentan el valor de adquisición, y por tanto reducen la ganancia patrimonial al vender.

5. Valoración adecuada en herencias

• En herencias con bonificaciones (familiares directos), conviene declarar el valor real para elevar el valor de adquisición de cara a futuras ventas.
• En herencias con alta carga fiscal (parientes lejanos o sin bonificaciones), puede ser más útil declarar el mínimo legal posible para reducir el Impuesto sobre Sucesiones.

6. Cambio de residencia fiscal

En determinadas situaciones, puede ser útil cambiar la residencia fiscal antes de vender un inmueble, con el objetivo de tributar como no residente. Esta estrategia requiere:
• Acreditar la residencia fiscal en otro país mediante certificado.
• Cumplir con el criterio de permanencia (más de 183 días fuera de España).

7. Venta con mobiliario incluido

Incluir mobiliario valorado de forma separada en el contrato de compraventa puede reducir la base imponible:
• No tributa como ganancia si el vendedor es no residente.
• El comprador tributa a un tipo reducido (4 % o 0 % según comunidad) si se justifica adecuadamente.
Debe ir acompañado de un inventario detallado y facturas para evitar impugnaciones.

Conclusión: planificación, documentación y asesoramiento

La fiscalidad inmobiliaria y sucesoria exige hoy más que nunca un enfoque técnico y estratégico. Los profesionales del derecho debemos anticiparnos a los riesgos y oportunidades que ofrece el marco legal, y acompañar al cliente en la toma de decisiones informadas, desde la redacción de contratos hasta la posible impugnación administrativa.

Una correcta planificación puede marcar la diferencia entre pagar lo justo o asumir cargas fiscales innecesarias.

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El 1 de julio de 2.025 entra en vigor la nueva rebaja fiscal en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), pendiente de la correspondiente publicación en el Boletín Oficial Regional y regulado en el Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado.

A través de esta iniciativa se elevará del 25% al 50% la bonificación para las operaciones entre hermanos y entre tíos y sobrinos por consanguinidad y será aplicable a todo el Grupo III de parentesco, es decir, colaterales de segundo grado, hermanos, y tercer grado, sobrinos y tíos y ascendientes y descendientes por afinidad.

Asimismo, también se aumenta al 100% la bonificación para las donaciones esporádicas entre particulares por un valor inferior 1.000 euros, quedando suprimida la obligación de presentar autoliquidación por debajo de esa cantidad. También se eliminará el requisito formal de otorgamiento de escritura pública ante notario para donaciones no superiores 10.000 euros.

No se trata tan solo de una mera rebaja fiscal para los obligados a los pagos de impuestos, sino también una simplificacion en los trámites administrativos que otorga a los ciudadanos una menor sensación de desconocimiento y descontrol. Esta medida permite que la liquidez que está en forma de ahorros se traslade entre generaciones, pudiendo poner ese dinero en circulación sin tener que pagar el peaje fiscal.

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