¿Puede el comprador reclamar la devolución duplicada de las arras?
La compra de un inmueble en España no suele comenzar ante notario, sino mucho antes. En la práctica, comprador y vendedor alcanzan un acuerdo sobre el precio, firman un contrato privado y el comprador entrega una cantidad a cuenta, normalmente en concepto de arras.
Para muchos compradores, especialmente si residen en Alemania o no están familiarizados con el sistema jurídico español, este paso transmite la impresión de que la compra está prácticamente asegurada. Sin embargo, precisamente en esta fase pueden surgir riesgos importantes.
Puede ocurrir que el vendedor no regularice la situación registral de la vivienda, no finalice una herencia pendiente, no cancele cargas existentes, no obtenga las autorizaciones necesarias o, por cualquier otro motivo, no cree las condiciones necesarias para poder firmar la escritura pública de compraventa ante notario.
En estos casos surge una cuestión fundamental:
¿Tiene el comprador únicamente derecho a recuperar la cantidad entregada o puede exigir al vendedor la devolución duplicada de las arras?
Esta cuestión ha sido analizada por el Tribunal Supremo español en su sentencia núm. 178/2026, de 9 de febrero. La resolución tiene una gran relevancia práctica para las compraventas inmobiliarias en España, especialmente en operaciones internacionales en las que intervienen compradores con residencia en Alemania.
Las arras no son una simple reserva
En el mercado inmobiliario español, las arras desempeñan un papel central. A menudo se utilizan expresiones como reserva, señal, anticipo o cantidad a cuenta. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, no todas estas figuras tienen las mismas consecuencias.
Resulta esencial determinar qué tipo de arras han pactado realmente las partes.
Especial importancia tienen las llamadas arras penitenciales. Se trata de una modalidad de arras que permite tanto al comprador como al vendedor desistir del contrato, pero con consecuencias económicas claramente definidas.
Si desiste el comprador, pierde normalmente la cantidad entregada.
Si desiste el vendedor, debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.
Esta consecuencia se recoge en el artículo 1454 del Código Civil español.
La importancia práctica es evidente: una cantidad que aparentemente se entrega como simple reserva puede convertirse, en caso de conflicto, en la base de una reclamación económica considerable.
¿Qué ocurre si el vendedor no declara expresamente que desiste?
Los casos más complejos son aquellos en los que el vendedor no manifiesta de forma expresa que no quiere vender. Es decir, no comunica abiertamente: “no voy a vender”. En cambio, permanece inactivo, retrasa los trámites necesarios o no cumple con las obligaciones que debía asumir para que la operación pudiera completarse.
Precisamente una situación de este tipo fue objeto de análisis por el Tribunal Supremo.
En el caso resuelto, el comprador había entregado 10.000 euros en concepto de reserva y arras penitenciales. La firma de la escritura pública debía producirse una vez regularizada correctamente la situación registral de la finca. Sin embargo, el vendedor no realizó las actuaciones necesarias para figurar adecuadamente como propietario en el Registro de la Propiedad. Como consecuencia, la compraventa no pudo llevarse a cabo.
El vendedor alegó que nunca había desistido expresamente del contrato. Según su posición, no había declarado que no quisiera vender, sino que simplemente no había cumplido.
El Tribunal Supremo no acepta sin más este planteamiento. Según el criterio del Tribunal, el vendedor no puede quedar en mejor posición por bloquear la compraventa mediante su pasividad que si hubiera declarado abiertamente su voluntad de no vender.
Dicho de otro modo: no solo importa lo que una parte dice expresamente, sino también cómo actúa en la práctica.
Si la conducta del vendedor impide de manera clara que la compraventa llegue a formalizarse, esa falta de cumplimiento puede tener efectos equivalentes a un desistimiento. En tal caso, puede surgir para el comprador el derecho a reclamar la devolución duplicada de las arras.
Relevancia especial para compradores residentes en Alemania
Esta doctrina es especialmente importante para compradores residentes en Alemania, ya que el sistema español de compraventa inmobiliaria presenta diferencias significativas respecto del sistema alemán.
En Alemania, el contrato notarial ocupa desde el inicio una posición central en la adquisición de inmuebles. En España, en cambio, muchas condiciones esenciales de la operación se pactan ya antes de acudir al notario, mediante contratos privados de compraventa o contratos de arras.
Estos contratos se firman con frecuencia antes de que todos los aspectos jurídicos, registrales o fiscales estén completamente verificados o regularizados.
Esto puede generar riesgos relevantes, especialmente en supuestos de inmuebles procedentes de herencias, fincas con cargas registrales, hipotecas pendientes de cancelación, discrepancias en la titularidad, falta de consentimiento de copropietarios, problemas urbanísticos o documentación incompleta.
Para el comprador, las consecuencias pueden ser importantes. No solo ha entregado una cantidad económica relevante, sino que además puede haber organizado financiación, transferencias internacionales, viajes, trámites fiscales y planificación personal en torno a la adquisición del inmueble.
Si finalmente la compraventa fracasa porque el vendedor no cumple con sus obligaciones, el perjuicio para el comprador puede ir mucho más allá de la simple devolución de la cantidad entregada.
La sentencia del Tribunal Supremo refuerza la posición del comprador en estos casos y confirma que el vendedor no puede eludir su responsabilidad mediante el silencio o la inactividad.
La importancia de una correcta redacción del contrato de arras
La sentencia no significa que cualquier retraso del vendedor genere automáticamente el derecho a reclamar el doble de las arras. Cada caso debe analizarse de forma individual.
Entre otros aspectos, será necesario examinar:
- qué tipo de arras se pactaron;
- si realmente se trata de arras penitenciales;
- qué obligaciones asumió el vendedor antes de la firma notarial;
- si existían plazos concretos;
- si el comprador requirió al vendedor para que cumpliera;
- si el incumplimiento fue esencial;
- si todavía era posible subsanar el problema;
- y cuál fue la conducta de ambas partes durante la operación.
Por ello, el contrato de arras no debe considerarse un simple formulario estándar. Su revisión jurídica debe realizarse antes de la firma y no solo cuando la operación ya ha fracasado.
Antes de firmar, conviene comprobar la titularidad registral, posibles cargas, hipotecas, usufructos, derechos de terceros, situaciones hereditarias, poderes, aspectos fiscales y la disponibilidad de toda la documentación necesaria para la firma notarial.
Igualmente importante es regular de forma clara qué consecuencias tendrá el incumplimiento de determinadas obligaciones por parte del vendedor.
Recomendación práctica para compradores
Antes de firmar un contrato de arras para la compra de un inmueble en España, el comprador debería comprobar especialmente que:
- la titularidad del inmueble está claramente acreditada;
- existe una nota simple registral actualizada;
- se conocen posibles cargas, hipotecas o derechos de uso;
- se han revisado eventuales herencias pendientes o situaciones de copropiedad;
- las obligaciones del vendedor están definidas con precisión;
- se han pactado plazos claros;
- y se han regulado expresamente las consecuencias jurídicas del incumplimiento.
Una revisión jurídica previa puede evitar conflictos posteriores y aportar al comprador una mayor seguridad en una operación que, en muchos casos, tiene una gran relevancia económica y personal.
Conclusión
La sentencia del Tribunal Supremo confirma que las arras en la compraventa inmobiliaria española no son una mera formalidad. Pueden producir consecuencias económicas significativas.
Cuando el vendedor, mediante su conducta, impide la formalización de la compraventa, aunque no declare expresamente que desiste del contrato, dicha conducta puede equivaler en determinados casos a un desistimiento. En tal supuesto, el comprador puede reclamar la devolución duplicada de las arras entregadas.
Para compradores residentes en Alemania, esta cuestión resulta especialmente relevante, ya que los contratos privados previos al otorgamiento de la escritura pública tienen en España una importancia práctica mucho mayor de la que muchos compradores extranjeros inicialmente perciben.
Quien desee comprar o vender un inmueble en España debería revisar cuidadosamente el contrato de arras antes de firmarlo. Una adecuada comprobación de la situación registral, una redacción precisa del contrato y una valoración realista de los riesgos pueden evitar conflictos posteriores y proteger adecuadamente los intereses de las partes.
Ribas & Partner asesora a compradores y vendedores en operaciones inmobiliarias en España y Alemania, desde la revisión del contrato de arras hasta la firma notarial y la completa ejecución de la compraventa.
Ribas & Partner mbB
Ana Méndez
Jurista