Una de las consultas más frecuentes entre quienes desean adquirir una vivienda en España es si resulta necesario disponer de una cuenta bancaria española para formalizar la compra.
En la mayoría de los casos, la respuesta es negativa. Con carácter general, un comprador extranjero puede adquirir un inmueble en España utilizando una cuenta abierta en Alemania o en cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea.
Por ello, nuestra recomendación habitual es valorar la apertura de una cuenta en España únicamente cuando exista una necesidad concreta que lo justifique.
¿Por qué no suele ser necesaria?
Gracias al sistema SEPA, las transferencias y domiciliaciones en euros pueden realizarse entre cuentas bancarias de distintos países de la Unión Europea. Así, desde una cuenta alemana es posible, en muchos casos:
- pagar el precio de la compraventa;
- abonar honorarios profesionales y gastos de gestión;
- domiciliar cuotas de comunidad, suministros y seguros;
- y atender determinados impuestos y tasas relacionados con el inmueble.
No obstante, tras la adquisición del inmueble pueden surgir determinadas dificultades prácticas. Algunas empresas de suministros o aseguradoras muestran reticencias iniciales a aceptar cuentas bancarias extranjeras por razones operativas o derivadas de sus procedimientos internos, pese a que están obligadas a admitir cuentas de otros países de la zona SEPA.
Abrir una cuenta española también implica obligaciones
La apertura de una cuenta bancaria no siempre simplifica la operación. Puede generar costes de mantenimiento, comisiones y obligaciones administrativas adicionales.
Las entidades bancarias españolas suelen solicitar documentación sobre la residencia fiscal, la actividad profesional, los ingresos, el patrimonio y el origen de los fondos. También pueden requerir actualizaciones periódicas de esa información o, en determinados casos, comparecencias presenciales.
Por tanto, abrir una cuenta que apenas se utilizará puede resultar innecesario y poco práctico, especialmente para propietarios que residen habitualmente en Alemania y utilizan la vivienda solo durante algunos periodos del año.
¿Cuándo podría ser conveniente abrirla?
Una cuenta bancaria española puede resultar útil en algunos supuestos concretos, por ejemplo:
- si la compra se financia mediante una hipoteca española;
- si el banco exige una cuenta vinculada para el pago de las cuotas;
- si se destina el inmueble al alquiler y existen numerosos ingresos y gastos relacionados;
- o si el propietario va a residir habitualmente en España.
Fuera de estos casos, lo más razonable suele ser mantener la operativa desde la cuenta bancaria alemana.
Importante: el origen de los fondos debe acreditarse igualmente
No abrir una cuenta española no elimina las obligaciones de prevención del blanqueo de capitales.
En este sentido, el comprador deberá poder justificar:
- la titularidad de la cuenta desde la que se realiza el pago;
- la procedencia del dinero;
- la trazabilidad de las transferencias;
- y la actividad económica o patrimonial que ha generado los fondos.
Esta documentación puede ser solicitada por el banco receptor y, en todo caso, a más tardar por el notario autorizante de la escritura de compraventa. Lo importante no es que el dinero proceda de una cuenta española, sino que su origen sea lícito, claro y verificable.
Nuestra recomendación
Antes de abrir una cuenta bancaria en España, conviene comprobar si existe una necesidad real.
En la mayoría de las compraventas sin financiación española, especialmente cuando el comprador reside en Alemania y la vivienda se destina al uso propio, una cuenta bancaria española no aporta una ventaja suficiente que justifique sus costes y obligaciones.
La decisión debe adoptarse después de analizar la forma de pago, las exigencias del vendedor o del banco y la gestión futura del inmueble.
Conclusión
Una cuenta bancaria española no es un requisito para comprar una vivienda en España.
En la mayoría de los casos, el precio y los gastos asociados pueden pagarse desde una cuenta alemana. Por ello, nuestra recomendación general es no abrir una cuenta en España salvo que la financiación, la forma de pago o el uso posterior del inmueble hagan conveniente su apertura.
La cuestión bancaria debe resolverse de forma práctica y adaptada a cada operación, evitando trámites, costes y obligaciones innecesarias.
Ribas & Partner mbB
Kelly Molina
Abogada
Aviso legal: Este artículo ofrece información general y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Las condiciones pueden variar según la entidad bancaria, la forma de pago y las circunstancias concretas de la compraventa.