Nach Auffassung des Verfassungsgerichts verstößt dieses System nicht gegen das in Art. 31 Abs. 1 der spanischen Verfassung verankerte Prinzip der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (principio de capacidad económica). Zur Begründung führt das Gericht insbesondere aus:

• Der Referenzwert knüpft an eine tatsächliche Manifestation wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit an.

• Die Regelung beruht auf objektiven und sachlich gerechtfertigten Gründen, insbesondere auf dem Ziel der Verwaltungsvereinfachung, der Stärkung der Rechtssicherheit sowie der Bekämpfung von Steuerbetrug.

• Das System stellt kein starres oder geschlossenes Bewertungssystem dar, da dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit offensteht, den festgesetzten Referenzwert anzufechten und einen abweichenden tatsächlichen Wert nachzuweisen.

Vor diesem Hintergrund hat das Verfassungsgericht die Regelung des Referenzwertes als verfassungsgemäß bestätigt. Die Veröffentlichung der vollständigen Entscheidung im Boletín Oficial del Estado (BOE) steht noch aus und wird in den kommenden Wochen erwartet.

Mit dieser Entscheidung ist der Weg der konkreten Normenkontrolle hinsichtlich des Systems als solches abgeschlossen. Unberührt bleibt jedoch die Möglichkeit, im finanzverwaltungsrechtlichen sowie im verwaltungsgerichtlichen Verfahren Einwendungen gegen die Anwendung des Referenzwertes im jeweiligen Einzelfall geltend zu machen.

Ribas & Partner mbB

Kelly Molina
Abogada / spanische Rechtsanwältin

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Die verfügbaren Grundstücke:

• Parcela 705

• • Preis: 1.075.000 €
  • Grundstücksfläche: 68.572 m²
  • Mit genehmigtem Projekt (identisch zu 706)

• Parcela 706

• • Preis: 975.000 €
  • Grundstücksfläche: 58.608 m²
  • Projektlink auf Anfrage verfügbar

• Parcela 696

• • Preis: 750.000 €
  • Grundstücksfläche: 21.663 m²
  • Reserviert, jedoch ohne unterschriebenen Vorvertrag

Besonderheiten:

• Alle Projekte verfügen bereits über eine erteilte oder unmittelbar bevorstehende Baugenehmigung.
• Die Immobilien befinden sich in einer der begehrtesten Lagen Mallorcas, in unmittelbarer Nähe zum Naturstrand Es Trenc.
• Projektpläne und weitere Unterlagen sind auf Anfrage verfügbar.

Diskrete Vermittlung über unsere Kanzlei

Diese Immobilien werden ausschließlich auf direktem Wege angeboten. Sollten Sie selbst interessiert sein oder einen potenziellen Investor kennen, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.

 Kontakt: info@rb-abogados.eu

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Viele Deutsche kaufen Immobilien in Spanien – oft über eine spanische Kapitalgesellschaft (z. B. eine sogenannte „S.L.“). Das klingt nach einer cleveren Idee, um Steuern zu sparen. Doch Vorsicht: Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, ohne dafür eine angemessene Miete zu zahlen, können Sie schnell ins Visier der Finanzbehörden geraten. Das nennt man eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA), und das kann teuer werden.

Was bedeutet „verdeckte Gewinnausschüttung“?

Eine verdeckte Gewinnausschüttung liegt vor, wenn eine Firma ihrem Gesellschafter (also einem Anteilseigner) einen Vorteil verschafft, den sie einem fremden Dritten nicht geben würde. Das passiert zum Beispiel, wenn jemand eine Immobilie seiner Firma kostenlos oder zu günstig nutzt. Dadurch spart der Gesellschafter Geld – und das sieht der Staat als steuerpflichtigen Vorteil an.

Warum ist das Thema jetzt so wichtig?

Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hat die Diskussion neu entfacht. In dem Fall ging es um deutsche Gesellschafter, die eine Immobilie in Spanien über eine Firma (S.L.) gekauft hatten. Die Immobilie wurde zunächst gegen Miete genutzt, später aber ohne Mietzahlungen weiterhin privat verwendet. Das deutsche Finanzamt sah darin eine verdeckte Gewinnausschüttung und forderte Steuern nach.

Der BFH entschied, dass nicht automatisch eine vGA vorliegt, nur weil die Immobilie theoretisch genutzt werden könnte. Allerdings bleibt die Nutzung ohne angemessene Miete ein großes Risiko – vor allem in Spanien, wo die Steuerbehörden solche Fälle sehr genau prüfen.

Wie streng sind die Regeln in Spanien?

In Spanien sind die Regeln oft strenger als in Deutschland. Wenn Sie eine Immobilie über Ihre Firma besitzen und diese selbst nutzen, müssen Sie der Firma eine marktübliche Miete zahlen. Diese Miete sollte nicht nur den üblichen Mietpreis abdecken, sondern auch alle Kosten der Immobilie (z. B. Finanzierungskosten und Steuern).

Wenn keine oder zu wenig Miete gezahlt wird, gehen die spanischen Behörden davon aus, dass Sie sich einen Vorteil verschaffen – und das wird als verdeckte Gewinnausschüttung gewertet. Die Folge: hohe Steuernachzahlungen und möglicherweise sogar Strafen.

Welche Konsequenzen drohen?

Wenn eine verdeckte Gewinnausschüttung festgestellt wird, kann das teuer werden:

a) Einkommensteuer: Der „geschenkte“ Vorteil (z. B. die nicht gezahlte Miete) wird wie Einkommen behandelt und muss versteuert werden.

b) Körperschaftsteuer: Die Firma muss auf diesen Vorteil ebenfalls Steuern zahlen.

c) Zinsen & Strafen: Zusätzlich können Zinsen auf die Nachzahlungen fällig werden – und in schlimmen Fällen drohen sogar Strafen wegen Steuerhinterziehung.

Wie können Sie sich schützen?

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien über eine Firma besitzen oder planen, eine zu kaufen, sollten Sie einige Dinge beachten:

1. Miete zahlen: Zahlen Sie Ihrer Firma immer eine angemessene Miete für die Nutzung der Immobilie – und zwar regelmäßig.
2. Schriftliche Vereinbarungen: Halten Sie alles schriftlich fest, z. B. durch einen Mietvertrag mit Ihrer Firma.
3. Marktübliche Preise: Lassen Sie prüfen, ob die Miete wirklich dem entspricht, was auf dem freien Markt verlangt würde.
4. Dokumentation: Bewahren Sie alle Unterlagen auf – z. B. Kontoauszüge, Mietverträge oder Gutachten zur Wertermittlung der Immobilie.
5. Beratung einholen: Lassen Sie sich von einem Experten beraten, der sich mit den Steuerregeln in Deutschland und Spanien auskennt.

Warum ist das so wichtig?

Die Finanzämter in Deutschland und Spanien arbeiten eng zusammen und tauschen Informationen aus. Wenn etwas nicht stimmt, fällt es schnell auf – und dann kann es teuer werden.

Fazit

Wer eine spanische Immobilie über eine Firma besitzt oder kaufen möchte, sollte sich gut informieren und vorsichtig sein. Die Nutzung der Immobilie ohne angemessene Miete kann als verdeckte Gewinnausschüttung gewertet werden – mit teuren Folgen.

Mit einer guten Planung und professioneller Beratung können Sie jedoch viele Probleme vermeiden und Ihre Immobilie sorgenfrei genießen.

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Der Beschluss bestätigt jedoch, dass es gemäß Artikel 92 der Hypothekenverordnung –Sonderregelung – ausreicht, zu erklären, dass der Erwerb gemäß dem gesetzmäßigen Güterstand des Herkunftslandes stattfindet. Eine genauere Angabe ist zum Zeitpunkt der Eintragung nicht erforderlich, sondern erst bei einem späteren Verkauf bzw. einer Veräußerung der Immobilie.

Gemäß dieser Auslegung ist zwar der beurkundende Notar weiterhin verpflichtet, sich darüber zu informieren, welches ausländische Recht der Ehe und folglich dem ehelichen Güterstand zugrunde liegt. Der Notar ist jedoch nicht mehr verpflichtet, den Inhalt dieses Rechtes und auch nicht den konkreten Güterstand dieser Ehe zu kennen. Es ist ausreichend zu erklären, dass die Ehe dem gesetzmäßigen Güterstand eines bestimmten Landes unterliegt.

Dieses Kriterium verstärkt die Rechtssicherheit, vereinfacht und beschleunigt die Eintragung von Immobilien in Spanien insbesondere dann wenn für die Käufer ausländisches Güterrecht Anwendung findet.

Dieser Sachverhalt ist nicht nur vor dem Verkauf oder dem Erwerb der Immobilie zu berücksichtigen, sondern auch in Hinblick auf Situationen, in denen die Eigentumsübertragung aufgrund eines Fehlers oder einer Unterlassung nicht ordnungsgemäß registriert wurde. Ein typisches Beispiel: Nur einer der beiden Ehepartner – in Zugewinngemeinschaft verheiratet- erwirbt eine spanische Immobilie (…) die Eintragung im spanischen Grundbuch erfolgt dann aber auf den Namen beider Ehegatten.

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• Rechtliche Expertise in beiden Systemen

Eine deutsch-spanische Kanzlei verfügt über fundierte Kenntnisse sowohl im deutschen als auch im spanischen Rechtssystem. Dies ist besonders wertvoll, da:

– Das spanische Zivilrecht stark vom Code Civil Napoleons geprägt ist und sich in vielen Punkten vom deutschen Recht unterscheidet.

– Komplexe grenzüberschreitende Aspekte wie Steuerrecht (Doppelbesteuerungsabkommen zwischen beiden Ländern), Ehegüterrecht oder Gesellschaftsrecht berücksichtigt werden können.

– Potenzielle Konflikte zwischen den Rechtssystemen frühzeitig erkannt und vermieden werden können.

• Überwindung sprachlicher Barrieren

Eine deutsch-spanische Kanzleien bietet:

– Beratung und Kommunikation auf Deutsch, was Missverständnisse minimiert.

– Erklärung komplexer rechtlicher Konzepte in der Muttersprache des Käufers.

– Professionelle Übersetzungen wichtiger Dokumente.

• Umfassende Betreuung des Kaufprozesses

Es wird eine ganzheitliche Begleitung geboten:

– Vorbereitende Prüfungen wie Grundbuchauszüge und Katasterinformationen.

– Vertragsgestaltung und -optimierung hinsichtlich der Rahmenbedingungen in beiden Ländern.

– Steuerliche Beratung unter Berücksichtigung deutscher und spanischer Aspekte.

– Begleitung bei der notariellen Beurkundung.

• Zusätzliche Rechtssicherheit

Die Beauftragung einer in Deutschland ansässigen Kanzlei bietet:

– Anwendung deutschen Rechts auf das Mandatsverhältnis.

– Kostentransparenz durch das deutsche Rechtsanwaltsvergütungsgesetz.

– Möglichkeit, im Streitfall deutsche Gerichte anzurufen.

• Berücksichtigung langfristiger Perspektiven

Eine deutsch-spanische Kanzlei wie Ribas & Partner mbB kann darüber hinaus über den reinen Kaufprozess beraten:

– Erbrecht und Nachlassplanung im internationalen Kontext.

– Steuerliche Optimierung für die Zukunft, z.B. bei einer möglichen späteren Veräußerung.

– Beratung zu Vermietung und Verwaltung der Immobilie nach spanischem, aber auch deutschem Recht.

• Vertrautheit mit kulturellen Unterschieden

Deutsch-spanische Kanzleien sind mit den kulturellen Besonderheiten beider Länder vertraut und können:

– Interkulturelle Missverständnisse vermeiden.

– Die unterschiedlichen Geschäftspraktiken und Mentalitäten berücksichtigen.

– Als Vermittler zwischen deutschen Käufern und spanischen Verkäufern fungieren.

Diese spezifischen Vorteile einer deutsch-spanischen Kanzlei ermöglichen eine umfassendere, sicherere und kulturell sensiblere Betreuung beim Immobilienerwerb in Spanien, als es in der Regel kostengünstigere Alternativen leisten können.

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Es sind zwei Urteile von der Ersten Kammer des spanischen Obersten Gerichtshofs ergangen, in denen das Verbot von touristischen Vermietungen durch Eigentümergemeinschaften aufgrund von Beschlüssen, die im Rahmen einer Eigentümerversammlung mit Dreifünftelmehrheit gefasst wurden, für gültig erklärt wird. Das letzte Urteil datiert aus der ersten Oktoberwoche 2024.

Die Kontroverse entstand aus der Frage, ob aus der Grundlage des Art. 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetz (LPH) und des Art. 5.e) des spanischen Mietgesetzes (LAU) folge, dass das in der vorstehend genannten Vorschrift beschriebene Verbot von touristischen Aktivitäten mittels einer Dreifünftelmehrheit oder nur einstimmig von den Eigentümern beschlossen werden dürfe. Mehrere Provinzgerichte hatten sich dagegen ausgesprochen: Einige legten die Vorschrift dahingehend aus, dass sie die Einführung von „Beschränkungen oder Bedingungen“ bei der Vermietung von Ferienwohnungen erlaubte, aber kein Verbot zuließ. Andere dagegen waren der Ansicht, dass diese Aktivität verboten werden könnte.

Die Kammer führt folgende Gründe für die Einführung dieser Rechtsprechungslinie an:

i) Der Gerichtshof geht davon aus, dass der Wortlaut „Beschränkungen oder Bedingungen“ in Art. 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetz (LPH) ein Verbot nicht ausschließt;

ii) in der Präambel des Königlichen Gesetzesdekrets 7/2019 vom 1. März über dringende Maßnahmen in Bezug auf Wohnraum und Miete wird angesichts der Steigerung der Mietpreise, die sich unter anderem auf die Überzahl von Ferienwohnungen zurückführen lässt, die Notwendigkeit zum Ausdruck gebracht, dringende Maßnahmen zur Erleichterung des Zugangs zu Wohnraum und Miete zu ergreifen und

iii) wenn eine einstimmige Beschlussfassung erforderlich wäre, um diese Art von Aktivitäten zu verbieten, würde der Eigentümer, der an der Durchführung dieser Art von Aktivität interessiert ist, immer dagegen stimmen, um eine Vereinbarung dadurch zu verhindern, was somit sinnlos wäre.

Der Oberste Gerichtshof weist außerdem darauf hin, dass das Verbot der Nutzung privater Elemente in der horizontalen Eigentumsordnung verfassungsmäßig ist und den Grundpfeiler des Eigentumsrechts nicht beeinträchtigt.

Es ist wichtig hervorzuheben, dass diese Vereinbarungen keine rückwirkende Geltung haben werden, wie aus Art. 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetz (LPH) hervorgeht. Das heißt, dass das Verbot der Ausübung einer touristischen Tätigkeit keine Auswirkungen auf die Eigentümer haben wird, die diese Tätigkeit vor der Beschlussfassung im Rahmen der Eigentümerversammlung rechtmäßig ausgeübt haben. Betrifft das Rückwirkungsverbot der Verbotsvereinbarungen jedoch alle Eigentümer, die über eine Genehmigung verfügen oder auch diejenigen, die keine besitzen, aber trotzdem vor dieser Entscheidung touristische Aktivitäten ausgeübt haben? Diese Frage wurde noch nicht eindeutig geklärt und es gibt unter den Richtern der verschiedenen Gerichtshöfe durchaus unterschiedliche Meinungen.

Ribas & Partner mbB

Juan Amengual
Abogado / spanischer Rechtsanwalt

Der Beitrag Touristische Vermietungen können von Eigentümergemeinschaften mit einer Drei-Fünftel-Mehrheit verboten werden erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.

Für eine Frist von 3 Jahren ist es möglich, auf ländlichem Boden befindliche Gebäude, Bauten, Einrichtungen und sonstige Räumlichkeiten zu legalisieren, solange bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden und die durch die illegalen Bauten begangenen Verstöße bereits verjährt sind. Gegenstand der Legalisierung sind im Wesentlichen diejenigen Gebäude und Bauten, die nicht ordnungsgemäß errichtet wurden.

Dieses Verwaltungsverfahren ist von der betroffenen Person mittels Vorlage eines Antrags auf Genehmigung aufgrund der außerordentlichen Legalisierung sowie eines technischen Legalisierungsprojektes einzuleiten. Dabei muss berücksichtigt werden, dass die Bauten, die als Wohnung dienen, nicht für touristische Aufenthalte genutzt werden dürfen.

Die zuständige Stadtverwaltung wird die Zahlung der in der Verordnung für Neubauten, Gebäude oder Einrichtungen vorgesehenen Abgaben und Steuern sowie einen Geldbetrag als „Strafe“ verlangen, der jeweils 10, 12,5 bzw. 15% der Kosten für die materielle Ausführung des Gebäudes, des Baus oder der Einrichtung beträgt, die legalisiert werden sollen, wenn diese Legalisierung jeweils im ersten, zweiten bzw. dritten Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes beantragt wird. Eine Ermäßigung um 25 oder 50% ist abhängig von der Einkommensteuer (IRPF) des Eigentümers möglich.

Das technische Projekt muss umweltschützende Maßnahmen miteinbeziehen, die folgende Aspekte berücksichtigen:

a) Eine Reduzierung der Lichtverschmutzung und

b) eine Steigerung der Energie- bzw. der Wassereffizienz  des Gebäudes, der Bauten oder der Einrichtung  durch die Verwendung von Baumaterialien, -techniken und -systeme,  Änderungen an den Installationen, Erzeugung von erneuerbarer Energie, Installation von Wassertanks oder sonstige Systeme zur Reduzierung des Energie- oder Wasserkonsums des Versorgungsnetzes, sowie auch durch angemessene, an den  Wasserbewirtschaftungsplan der Balearen angepasste Wasserreinigungssysteme.

Ziel dieses Artikels ist nicht, sich mit der technischen Terminologie zu befassen. Es ist jedoch wichtig zu berücksichtigen, dass es eine wichtige Rolle spielt, auf welcher Art von ländlichem Boden das Gebäude steht, da es besondere Voraussetzungen für die Verjährung gibt. Außerdem dürfen nicht alle Bauten und Gebäude von dieser Maßnahme profitieren. So sind beispielsweise Enteignungen sowie Bauten welche auf öffentlichem Eigentum stehen ausgeschlossen.

Ribas Brutschy Abogados

Juan Amengual
Abogado / spanischer Rechtsanwalt

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Der Referenzwert ist der Wert, der einer Immobilie als Ergebnis der Analyse der Preise aller vor einem Notar getätigten und von ihm gemeldeten Immobiliengeschäfte unter Berücksichtigung der Eigenschaften der einzelnen Immobilie, die im Immobilienkataster verzeichnet sind, zugeschrieben wird.

Dieser Wert übersteigt nicht den Marktwert und wird von der Generaldirektion des Katasters festgelegt.

Die durch das Gesetz 11/2021 über die Maßnahmen zur Vorbeugung und Bekämpfung des Steuerbetrugs eingeführten Veränderungen haben sich auf die Berechnung der Bemessungsgrundlage von bestimmten Abgaben, insbesondere der Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen, welche den Kauf- bzw. den Verkauf von Immobilien unter Privatpersonen betrifft, ausgewirkt.

Folglich wird sowohl bei der Berechnung der Vermögenssteuer (IP) als auch der Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD) und der Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) der von der Generaldirektion des Katasters festgelegte Immobilien-Referenzwert zugrunde gelegt, der am 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist.

Wir wirkt sich das auf die Immobiliengeschäfte in Spanien aus?

Für die Käufer:

Wie vorstehend erläutert, ist die Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällig.

Zur Berechnung dieser Steuer wird grundsätzlich der Referenzwert als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen.

Wenn der erklärte Wert, der Preis oder die für die Immobilie bezahlte Gegenleistung jedoch den Referenzwert übersteigt, wird als Bemessungsgrundlage der größte dieser Werte herangezogen.

Der Referenzwert wirkt sich jedoch nicht auf die Grundsteuer (IBI) aus.

Und für die Verkäuferseite:

Der Verkäufer muss seinerseits den Verkauf mittels der “IRPF” (spanische Einkommenssteuer für natürliche Personen) versteuern und auch die gemeindliche Wertzuwachssteuer („plusvalía“) bezahlen.

Zur Berechnung Letzterer wird als Grundlage der größte in Bezug auf die Immobilie erklärte Wert herangezogen, d.h. der Verkaufspreis bzw. der Preis, der in der Kaufurkunde angegeben ist, oder der Referenzwert, wenn dieser den Preis übersteigt.

Um das besser zu verstehen, wollen wir das folgende Beispiel analysieren. Stellen wir uns vor, wir möchten eine Wohnung in der Autonomen Region Valencia für einen Preis in Höhe von 100.000 Euro kaufen. Wenn ihr Referenzwert 70.000 Euro beträgt, so wird beim Kauf die Bemessungsgrundlage für die Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) der Kaufpreis sein (da es sich um den größeren Wert handelt). Aus diesem Grund, wenn wir von einem Prozentsatz von 10% ausgehen, wird die zu bezahlende Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) ungefähr 10.000 Euro betragen.

Wenn wir dagegen eine andere Wohnung in der Autonomen Region Valencia ebenso für einen Preis in Höhe von 100.000 Euro kaufen, deren Referenzwert jedoch 150.000 Euro beträgt, so werden wir diesen letzteren Wert als Bemessungsgrundlage heranziehen müssen (da es sich um den größeren Wert handelt). Und in Anlehnung an das vorangegangenen Beispiel wird die Höhe der Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) bei einem Prozentsatz von 10% schätzungsweise 15.000 Euro betragen.

Anhand dieser Beispiele kann man deutlich feststellen, dass man beim Kauf von zwei verschiedenen Immobilien für denselben Preis eine unterschiedlich hohe Steuer zahlen muss, je nachdem, welcher Referenzwert zur Berechnung herangezogen wird.

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Laut § 59 Abs. 11 GwG tritt das Barzahlungsverbot für Rechtsgeschäfte, die ab dem 1. April 2023 beschlossen wurden, in Kraft.

Zukünftig müssen die Vertragsparteien bei einem Immobilienkauf in Deutschland dem Notar nachweisen, dass sie den Kaufpreis unbar erbracht haben, etwa durch Vorlage eines Kontoauszugs. Grundsätzlich darf der Notar erst dann die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer beantragen, wenn ihm ein schlüssiger Nachweis vorgelegt wurde.

Verstöße gegen das Barzahlungsverbot und die Nachweispflicht muss der Notar der zentralen Anti-Geldwäsche-Einheit (FIU) melden.

In § 16a GwG ist nunmehr geregelt, dass man den Kauf oder Tausch von deutschen Immobilien nicht mehr bar bezahlen darf. Dazu gehören laut Abs.1 S.1 der Vorschrift Bargeld, Kryptowerte sowie Gold, Platin und Edelsteine.

Wie verhält es sich in Spanien?

Spanien hat am 9. Juli 2021 im Einklang mit der EU-Initiative zur Bekämpfung von Steuerbetrug als Vorbeugungsmaßnahme die Höchstgrenze für jegliche Barzahlungen von 2.500 Euro auf 1.000 Euro gesenkt, sofern eine der beiden Parteien als Unternehmer, Kaufmann oder Freiberufler handelt. Das Limit gilt pro Geschäftsfall.

Wenn die zahlende Partei eine natürliche Person ist, die nachweislich keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat und nicht in der Eigenschaft als Unternehmer, Kaufmann oder Freiberufler handelt, liegt die Grenze für Bargeldzahlungen bei 10.000 Euro.

Bei Verstoß beläuft sich die Strafe auf 25 Prozent des bezahlten Barbetrags.

Das neue Gesetz Ley 11/2021 vom 9. Juli wurde am 10. Juli 2021 im Staatsanzeiger BOE (Boletín Oficial del Estado) BOE-A-2021-11473 veröffentlicht.

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Handelt ein Vertreter in Spanien beim Abschluss eines Kaufvertrags ohne notariell beurkundete Vollmacht bezeichnet man diesen als vollmachtlosen Vertreter bzw. mandatario verbal. Relevanz hat diese Rechtsfigur insbesondere bei notariellen Kaufverträgen, sogenannte Escritura pública de compraventa.

Sowohl Verkäufer als auch Käufer können einen vollmachtlosen Vertreter einsetzen. Meist erfolgt dies, um Zeit aufgrund von langen Anreisen zu sparen oder trotz Verhinderung handeln zu können.

Zur Einhaltung der erforderlichen Form bedarf es darüber hinaus der notariellen (Nach-)Genehmigung des Vertretenen. Die Genehmigungserklärung Escritura de ratificación wirkt rückwirkend auf die Vornahme des Rechtsgeschäfts, welches mit Abgabe der Erklärung volle Wirksamkeit entfaltet. Sodann treten rechtliche und steuerliche Wirkungen ein. Folglich wird das Eigentum und meist auch der Besitz erst mit Genehmigung übertragen.

RISIKEN

Aufgrund der zeitlichen Zäsur zwischen Abschluss des Kaufvertrags beim Notar und der nachträglichen Genehmigung können Risiken auftreten. So ist durch eine zwischenzeitliche Pfändung des Eigentums oder Eintritt der Insolvenz einer Vertragspartei die wirksame Erklärung der Genehmigung gesetzlich nicht mehr möglich. Ist der Verkäufer von der Zahlungsunfähigkeit betroffen, bedeutet dies für den Käufer, dass ein Übergang des Besitzes und des Eigentums zunächst nicht mehr stattfindet.

Ein weiteres Risiko ergibt sich daraus, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit erneut verkaufen könnte. Zwar verwirklicht ein solches Handeln den strafrechtlichen Tatbestand des Betrugs wogegen vorgegangen werden kann, dies steht dem endgültigen Wirksamwerden des Kaufvertrages aber dennoch im Weg.

FAZIT

Zusammenfassend wird deutlich, dass eine Abwicklung eines notariellen Kaufvertrags mit einem vollmachtlosen Vertreter immer dann eine flexible und sichere Möglichkeit bietet, wenn sich Verkäufer und Käufer darüber in jeglicher Hinsicht einig sind und kein unseriöser Eindruck durch eine Partei vermittelt wird. Denn erst mit Wirksamkeit des Vertrags entstehen Rechte und Pflichten, zu denen die Übergabe und Übereignung der Kaufsache sowie Kaufpreiszahlung gehören.

Folglich ist zu raten, den Kaufpreis erst nach erfolgter Genehmigungserklärung zu zahlen, um nachteilige Belastungen bei Auftreten von Schwierigkeiten zu vermeiden.

Der Beitrag Der Einsatz eines vollmachtlosen Vertreters beim Immobilienkauf oder -verkauf in Spanien – Worauf zu achten ist! erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.