Wann Käufer die doppelte Rückzahlung der Arras verlangen können

Der Kauf einer Immobilie in Spanien beginnt häufig nicht beim Notar, sondern bereits deutlich früher: Käufer und Verkäufer einigen sich über den Kaufpreis, unterzeichnen einen privaten Vertrag und der Käufer zahlt eine Anzahlung, häufig in Form sogenannter arras. Für viele Käufer entsteht damit der Eindruck, der Erwerb sei im Wesentlichen gesichert.

In der Praxis zeigt sich jedoch immer wieder, dass gerade diese Phase erhebliche Risiken birgt. Der Verkäufer erledigt offene Grundbuchfragen nicht, bringt eine noch nicht abgeschlossene Erbschaft nicht zum Abschluss, löscht bestehende Belastungen nicht oder schafft aus anderen Gründen nicht die Voraussetzungen dafür, dass die notarielle Kaufurkunde unterzeichnet werden kann.

Für Käufer stellt sich dann eine zentrale Frage: Erhalten sie nur ihre Anzahlung zurück – oder können sie vom Verkäufer die doppelte Rückzahlung der geleisteten arras verlangen?

Mit dieser Frage hat sich der spanische Tribunal Supremo in seinem Urteil Nr. 178/2026 vom 9. Februar befasst. Die Entscheidung ist für Immobilienkäufer in Spanien von erheblicher praktischer Bedeutung, insbesondere dann, wenn Käufer ihren Wohnsitz in Deutschland haben und mit den Besonderheiten des spanischen Immobilienrechts nicht vertraut sind.

Arras sind mehr als eine einfache Reservierung

Im spanischen Immobilienrecht spielen arras eine wichtige Rolle. Häufig werden sie umgangssprachlich als Reservierung, Anzahlung oder Kaution bezeichnet. Rechtlich kommt es jedoch entscheidend darauf an, welche Art von arras die Parteien tatsächlich vereinbaren.

Von besonderer Bedeutung sind die sogenannten arras penitenciales. Dabei handelt es sich um eine besondere Form der Arras, die beiden Parteien die Möglichkeit gibt, sich vom Vertrag zu lösen – allerdings mit klaren wirtschaftlichen Folgen.

Tritt der Käufer zurück, verliert er grundsätzlich den gezahlten Betrag. Tritt der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer den erhaltenen Betrag in doppelter Höhe zurückzahlen. Diese Regelung ergibt sich aus Artikel 1454 des spanischen Código Civil.

Die praktische Bedeutung ist erheblich: Je nach Formulierung des Vertrages kann eine Zahlung, die auf den ersten Blick wie eine einfache Reservierungsgebühr wirkt, im Streitfall über einen erheblichen finanziellen Anspruch entscheiden.

Was gilt, wenn der Verkäufer nicht ausdrücklich zurücktritt?

Besonders schwierig sind Fälle, in denen der Verkäufer gerade nicht ausdrücklich erklärt, dass er vom Vertrag zurücktreten möchte. Er sagt also nicht: „Ich verkaufe nicht.“ Stattdessen bleibt er untätig oder verzögert die notwendigen Schritte so lange, bis der Immobilienkauf faktisch scheitert.

Genau mit einer solchen Konstellation hatte sich der Tribunal Supremo zu befassen.

In dem entschiedenen Fall hatte der Käufer 10.000 Euro als Reservierungsbetrag und arras penitenciales gezahlt. Die notarielle Beurkundung sollte erfolgen, sobald die Eigentumssituation im Grundbuch ordnungsgemäß bereinigt war. Der Verkäufer unternahm jedoch nicht die notwendigen Schritte, um selbst korrekt als Eigentümer eingetragen zu werden. Dadurch konnte die Immobilie letztlich nicht verkauft werden.

Der Verkäufer wandte ein, er sei nie ausdrücklich vom Vertrag zurückgetreten. Er habe nicht erklärt, dass er nicht verkaufen wolle. Er habe lediglich nicht erfüllt.

Der Tribunal Supremo ließ dieses Argument nicht ohne Weiteres gelten. Nach Auffassung des Gerichts darf ein Verkäufer nicht dadurch bessergestellt werden, dass er den Verkauf blockiert, ohne ausdrücklich den Rücktritt zu erklären. Anderenfalls wäre derjenige Verkäufer im Vorteil, der schweigt und untätig bleibt, gegenüber demjenigen, der offen erklärt, dass er nicht verkaufen will.

Das Gericht stellt damit klar: Entscheidend ist nicht nur, was eine Partei ausdrücklich erklärt. Entscheidend kann auch sein, wie sie sich tatsächlich verhält.

Wenn das Verhalten des Verkäufers eindeutig dazu führt, dass der Immobilienkauf nicht vollzogen werden kann, kann diese Nichterfüllung im Ergebnis einem Rücktritt gleichstehen. In einem solchen Fall kommt eine Verpflichtung zur doppelten Rückzahlung der arras in Betracht.

Warum diese Entscheidung für Käufer aus Deutschland besonders wichtig ist

Für Käufer aus Deutschland ist diese Rechtsprechung besonders relevant. Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom deutschen System.

In Deutschland steht der notarielle Kaufvertrag im Zentrum des Immobilienerwerbs. In Spanien hingegen werden viele wesentliche Punkte bereits vor dem Notartermin in einem privaten Kauf- oder Arras-Vertrag geregelt. Dieser Vertrag wird häufig unterschrieben, bevor alle rechtlichen Voraussetzungen vollständig geprüft oder bereinigt sind.

Gerade bei Immobilien aus Nachlässen, bei noch offenen Grundbucheintragungen, bestehenden Hypotheken, fehlenden Zustimmungen von Miteigentümern oder ungeklärten städtebaulichen Fragen kann dies zu erheblichen Problemen führen.

Für Käufer bedeutet dies: Sie zahlen häufig bereits einen erheblichen Betrag, organisieren Finanzierung und internationale Überweisungen, planen Reisen, stimmen steuerliche Fragen ab und richten ihre gesamte Planung auf den Erwerb der Immobilie aus. Scheitert der Kauf dann, weil der Verkäufer seine Mitwirkungspflichten nicht erfüllt, kann dies nicht nur ärgerlich, sondern auch wirtschaftlich belastend sein.

Die Entscheidung des Tribunal Supremo stärkt in solchen Fällen die Position des Käufers. Sie zeigt, dass sich ein Verkäufer nicht allein durch Schweigen oder Untätigkeit seiner Verantwortung entziehen kann.

Eine sorgfältige Vertragsgestaltung ist entscheidend

Das Urteil bedeutet allerdings nicht, dass jede Verzögerung automatisch zu einer doppelten Rückzahlung der Arras führt. Jeder Fall muss konkret geprüft werden.

Entscheidend können unter anderem folgende Fragen sein:

• Welche Art von arras wurde vereinbart?
• Handelt es sich tatsächlich um arras penitenciales?
• Welche Pflichten musste der Verkäufer vor dem Notartermin erfüllen?
• Waren Fristen vereinbart?
• Wurde der Verkäufer zur Erfüllung aufgefordert?
• War die Pflichtverletzung wesentlich?
• War eine Heilung des Problems noch möglich?
• Wie haben sich Käufer und Verkäufer im weiteren Verlauf verhalten?

Gerade deshalb sollte ein Arras-Vertrag beim Immobilienkauf in Spanien nicht als bloßes Standardformular behandelt werden. Die rechtliche Prüfung sollte bereits vor der Unterzeichnung erfolgen – nicht erst, wenn der Notartermin gescheitert ist.

Vor allem sollten vorab die Eigentumsverhältnisse, Grundbucheintragungen, Belastungen, Erbschaftssituationen, Vollmachten, steuerlichen Aspekte und die Verfügbarkeit aller notwendigen Unterlagen geprüft werden. Ebenso wichtig ist eine klare vertragliche Regelung, was geschieht, wenn der Verkäufer bestimmte Voraussetzungen nicht rechtzeitig erfüllt.

Praxis-Tipp für Käufer

Wer eine Immobilie in Spanien kaufen möchte, sollte vor Unterzeichnung eines Arras-Vertrages besonders darauf achten, dass

• die Eigentumsverhältnisse eindeutig geklärt sind,
• ein aktueller spanischer Grundbuchauszug vorliegt,
• Belastungen, Hypotheken oder Nutzungsrechte bekannt sind,
• offene Erbschaften oder Miteigentümerkonstellationen geprüft wurden,
• die Pflichten des Verkäufers konkret geregelt sind,
• verbindliche Fristen vereinbart werden,
• und eindeutig festgelegt ist, welche rechtlichen Folgen bei Nichterfüllung eintreten.

Eine rechtliche Prüfung vor der Unterzeichnung kann spätere Auseinandersetzungen vermeiden und bietet Käufern deutlich mehr Sicherheit.

Fazit

Die Entscheidung des Tribunal Supremo macht deutlich: Arras sind beim Immobilienkauf in Spanien keine bloße Formalität. Sie können erhebliche wirtschaftliche Folgen haben.

Verhindert der Verkäufer durch sein Verhalten den Abschluss des Kaufvertrages, ohne ausdrücklich vom Vertrag zurückzutreten, kann dies unter bestimmten Umständen einem faktischen Rücktritt gleichkommen. In diesem Fall kann der Käufer die doppelte Rückzahlung der geleisteten arras verlangen.

Für Käufer aus Deutschland ist dies besonders wichtig, weil sie häufig mit den Besonderheiten des spanischen Immobilienrechts nicht vertraut sind und sich auf private Vorverträge verlassen, deren rechtliche Tragweite sie möglicherweise unterschätzen.

Wer eine Immobilie in Spanien kaufen oder verkaufen möchte, sollte den Arras-Vertrag daher sorgfältig prüfen lassen. Eine klare Vertragsgestaltung, eine vorherige Prüfung der Eigentumsverhältnisse und eine realistische Einschätzung möglicher Risiken sind entscheidend, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Ribas & Partner berät Käufer und Verkäufer bei Immobiliengeschäften in Spanien und Deutschland – von der Prüfung des Arras-Vertrages bis zur notariellen Beurkundung und Abwicklung des Kaufs.

Ribas & Partner mbB

Ana Méndez
Juristin

Der Beitrag Immobilienkauf in Spanien: Wenn der Verkäufer den Notartermin platzen lässt erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.

Nach Auffassung des Verfassungsgerichts verstößt dieses System nicht gegen das in Art. 31 Abs. 1 der spanischen Verfassung verankerte Prinzip der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (principio de capacidad económica). Zur Begründung führt das Gericht insbesondere aus:

• Der Referenzwert knüpft an eine tatsächliche Manifestation wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit an.

• Die Regelung beruht auf objektiven und sachlich gerechtfertigten Gründen, insbesondere auf dem Ziel der Verwaltungsvereinfachung, der Stärkung der Rechtssicherheit sowie der Bekämpfung von Steuerbetrug.

• Das System stellt kein starres oder geschlossenes Bewertungssystem dar, da dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit offensteht, den festgesetzten Referenzwert anzufechten und einen abweichenden tatsächlichen Wert nachzuweisen.

Vor diesem Hintergrund hat das Verfassungsgericht die Regelung des Referenzwertes als verfassungsgemäß bestätigt. Die Veröffentlichung der vollständigen Entscheidung im Boletín Oficial del Estado (BOE) steht noch aus und wird in den kommenden Wochen erwartet.

Mit dieser Entscheidung ist der Weg der konkreten Normenkontrolle hinsichtlich des Systems als solches abgeschlossen. Unberührt bleibt jedoch die Möglichkeit, im finanzverwaltungsrechtlichen sowie im verwaltungsgerichtlichen Verfahren Einwendungen gegen die Anwendung des Referenzwertes im jeweiligen Einzelfall geltend zu machen.

Ribas & Partner mbB

Kelly Molina
Abogada / spanische Rechtsanwältin

Der Beitrag Die Bemessungsgrundlage (valor de referencia catastral) wird vom spanischen Verfassungsgericht bestätigt erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.

Die verfügbaren Grundstücke:

• Parcela 705

• • Preis: 1.075.000 €
  • Grundstücksfläche: 68.572 m²
  • Mit genehmigtem Projekt (identisch zu 706)

• Parcela 706

• • Preis: 975.000 €
  • Grundstücksfläche: 58.608 m²
  • Projektlink auf Anfrage verfügbar

• Parcela 696

• • Preis: 750.000 €
  • Grundstücksfläche: 21.663 m²
  • Reserviert, jedoch ohne unterschriebenen Vorvertrag

Besonderheiten:

• Alle Projekte verfügen bereits über eine erteilte oder unmittelbar bevorstehende Baugenehmigung.
• Die Immobilien befinden sich in einer der begehrtesten Lagen Mallorcas, in unmittelbarer Nähe zum Naturstrand Es Trenc.
• Projektpläne und weitere Unterlagen sind auf Anfrage verfügbar.

Diskrete Vermittlung über unsere Kanzlei

Diese Immobilien werden ausschließlich auf direktem Wege angeboten. Sollten Sie selbst interessiert sein oder einen potenziellen Investor kennen, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.

 Kontakt: info@rb-abogados.eu

Der Beitrag Exklusive Grundstücke in Es Trenc (Mallorca) mit Baugenehmigung – jetzt verfügbar erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.

Viele Deutsche kaufen Immobilien in Spanien – oft über eine spanische Kapitalgesellschaft (z. B. eine sogenannte „S.L.“). Das klingt nach einer cleveren Idee, um Steuern zu sparen. Doch Vorsicht: Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, ohne dafür eine angemessene Miete zu zahlen, können Sie schnell ins Visier der Finanzbehörden geraten. Das nennt man eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA), und das kann teuer werden.

Was bedeutet „verdeckte Gewinnausschüttung“?

Eine verdeckte Gewinnausschüttung liegt vor, wenn eine Firma ihrem Gesellschafter (also einem Anteilseigner) einen Vorteil verschafft, den sie einem fremden Dritten nicht geben würde. Das passiert zum Beispiel, wenn jemand eine Immobilie seiner Firma kostenlos oder zu günstig nutzt. Dadurch spart der Gesellschafter Geld – und das sieht der Staat als steuerpflichtigen Vorteil an.

Warum ist das Thema jetzt so wichtig?

Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hat die Diskussion neu entfacht. In dem Fall ging es um deutsche Gesellschafter, die eine Immobilie in Spanien über eine Firma (S.L.) gekauft hatten. Die Immobilie wurde zunächst gegen Miete genutzt, später aber ohne Mietzahlungen weiterhin privat verwendet. Das deutsche Finanzamt sah darin eine verdeckte Gewinnausschüttung und forderte Steuern nach.

Der BFH entschied, dass nicht automatisch eine vGA vorliegt, nur weil die Immobilie theoretisch genutzt werden könnte. Allerdings bleibt die Nutzung ohne angemessene Miete ein großes Risiko – vor allem in Spanien, wo die Steuerbehörden solche Fälle sehr genau prüfen.

Wie streng sind die Regeln in Spanien?

In Spanien sind die Regeln oft strenger als in Deutschland. Wenn Sie eine Immobilie über Ihre Firma besitzen und diese selbst nutzen, müssen Sie der Firma eine marktübliche Miete zahlen. Diese Miete sollte nicht nur den üblichen Mietpreis abdecken, sondern auch alle Kosten der Immobilie (z. B. Finanzierungskosten und Steuern).

Wenn keine oder zu wenig Miete gezahlt wird, gehen die spanischen Behörden davon aus, dass Sie sich einen Vorteil verschaffen – und das wird als verdeckte Gewinnausschüttung gewertet. Die Folge: hohe Steuernachzahlungen und möglicherweise sogar Strafen.

Welche Konsequenzen drohen?

Wenn eine verdeckte Gewinnausschüttung festgestellt wird, kann das teuer werden:

a) Einkommensteuer: Der „geschenkte“ Vorteil (z. B. die nicht gezahlte Miete) wird wie Einkommen behandelt und muss versteuert werden.

b) Körperschaftsteuer: Die Firma muss auf diesen Vorteil ebenfalls Steuern zahlen.

c) Zinsen & Strafen: Zusätzlich können Zinsen auf die Nachzahlungen fällig werden – und in schlimmen Fällen drohen sogar Strafen wegen Steuerhinterziehung.

Wie können Sie sich schützen?

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien über eine Firma besitzen oder planen, eine zu kaufen, sollten Sie einige Dinge beachten:

1. Miete zahlen: Zahlen Sie Ihrer Firma immer eine angemessene Miete für die Nutzung der Immobilie – und zwar regelmäßig.
2. Schriftliche Vereinbarungen: Halten Sie alles schriftlich fest, z. B. durch einen Mietvertrag mit Ihrer Firma.
3. Marktübliche Preise: Lassen Sie prüfen, ob die Miete wirklich dem entspricht, was auf dem freien Markt verlangt würde.
4. Dokumentation: Bewahren Sie alle Unterlagen auf – z. B. Kontoauszüge, Mietverträge oder Gutachten zur Wertermittlung der Immobilie.
5. Beratung einholen: Lassen Sie sich von einem Experten beraten, der sich mit den Steuerregeln in Deutschland und Spanien auskennt.

Warum ist das so wichtig?

Die Finanzämter in Deutschland und Spanien arbeiten eng zusammen und tauschen Informationen aus. Wenn etwas nicht stimmt, fällt es schnell auf – und dann kann es teuer werden.

Fazit

Wer eine spanische Immobilie über eine Firma besitzt oder kaufen möchte, sollte sich gut informieren und vorsichtig sein. Die Nutzung der Immobilie ohne angemessene Miete kann als verdeckte Gewinnausschüttung gewertet werden – mit teuren Folgen.

Mit einer guten Planung und professioneller Beratung können Sie jedoch viele Probleme vermeiden und Ihre Immobilie sorgenfrei genießen.

Der Beitrag Verdeckte Gewinnausschüttung bei Immobiliennutzung in Spanien: Aktuelle Entwicklungen und Handlungsempfehlungen erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.

Der Beschluss bestätigt jedoch, dass es gemäß Artikel 92 der Hypothekenverordnung –Sonderregelung – ausreicht, zu erklären, dass der Erwerb gemäß dem gesetzmäßigen Güterstand des Herkunftslandes stattfindet. Eine genauere Angabe ist zum Zeitpunkt der Eintragung nicht erforderlich, sondern erst bei einem späteren Verkauf bzw. einer Veräußerung der Immobilie.

Gemäß dieser Auslegung ist zwar der beurkundende Notar weiterhin verpflichtet, sich darüber zu informieren, welches ausländische Recht der Ehe und folglich dem ehelichen Güterstand zugrunde liegt. Der Notar ist jedoch nicht mehr verpflichtet, den Inhalt dieses Rechtes und auch nicht den konkreten Güterstand dieser Ehe zu kennen. Es ist ausreichend zu erklären, dass die Ehe dem gesetzmäßigen Güterstand eines bestimmten Landes unterliegt.

Dieses Kriterium verstärkt die Rechtssicherheit, vereinfacht und beschleunigt die Eintragung von Immobilien in Spanien insbesondere dann wenn für die Käufer ausländisches Güterrecht Anwendung findet.

Dieser Sachverhalt ist nicht nur vor dem Verkauf oder dem Erwerb der Immobilie zu berücksichtigen, sondern auch in Hinblick auf Situationen, in denen die Eigentumsübertragung aufgrund eines Fehlers oder einer Unterlassung nicht ordnungsgemäß registriert wurde. Ein typisches Beispiel: Nur einer der beiden Ehepartner – in Zugewinngemeinschaft verheiratet- erwirbt eine spanische Immobilie (…) die Eintragung im spanischen Grundbuch erfolgt dann aber auf den Namen beider Ehegatten.

Der Beitrag Ein weiterer Schritt hin zur Beschleunigung des internationalen Immobilienverkehrs erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.

• Rechtliche Expertise in beiden Systemen

Eine deutsch-spanische Kanzlei verfügt über fundierte Kenntnisse sowohl im deutschen als auch im spanischen Rechtssystem. Dies ist besonders wertvoll, da:

– Das spanische Zivilrecht stark vom Code Civil Napoleons geprägt ist und sich in vielen Punkten vom deutschen Recht unterscheidet.

– Komplexe grenzüberschreitende Aspekte wie Steuerrecht (Doppelbesteuerungsabkommen zwischen beiden Ländern), Ehegüterrecht oder Gesellschaftsrecht berücksichtigt werden können.

– Potenzielle Konflikte zwischen den Rechtssystemen frühzeitig erkannt und vermieden werden können.

• Überwindung sprachlicher Barrieren

Eine deutsch-spanische Kanzleien bietet:

– Beratung und Kommunikation auf Deutsch, was Missverständnisse minimiert.

– Erklärung komplexer rechtlicher Konzepte in der Muttersprache des Käufers.

– Professionelle Übersetzungen wichtiger Dokumente.

• Umfassende Betreuung des Kaufprozesses

Es wird eine ganzheitliche Begleitung geboten:

– Vorbereitende Prüfungen wie Grundbuchauszüge und Katasterinformationen.

– Vertragsgestaltung und -optimierung hinsichtlich der Rahmenbedingungen in beiden Ländern.

– Steuerliche Beratung unter Berücksichtigung deutscher und spanischer Aspekte.

– Begleitung bei der notariellen Beurkundung.

• Zusätzliche Rechtssicherheit

Die Beauftragung einer in Deutschland ansässigen Kanzlei bietet:

– Anwendung deutschen Rechts auf das Mandatsverhältnis.

– Kostentransparenz durch das deutsche Rechtsanwaltsvergütungsgesetz.

– Möglichkeit, im Streitfall deutsche Gerichte anzurufen.

• Berücksichtigung langfristiger Perspektiven

Eine deutsch-spanische Kanzlei wie Ribas & Partner mbB kann darüber hinaus über den reinen Kaufprozess beraten:

– Erbrecht und Nachlassplanung im internationalen Kontext.

– Steuerliche Optimierung für die Zukunft, z.B. bei einer möglichen späteren Veräußerung.

– Beratung zu Vermietung und Verwaltung der Immobilie nach spanischem, aber auch deutschem Recht.

• Vertrautheit mit kulturellen Unterschieden

Deutsch-spanische Kanzleien sind mit den kulturellen Besonderheiten beider Länder vertraut und können:

– Interkulturelle Missverständnisse vermeiden.

– Die unterschiedlichen Geschäftspraktiken und Mentalitäten berücksichtigen.

– Als Vermittler zwischen deutschen Käufern und spanischen Verkäufern fungieren.

Diese spezifischen Vorteile einer deutsch-spanischen Kanzlei ermöglichen eine umfassendere, sicherere und kulturell sensiblere Betreuung beim Immobilienerwerb in Spanien, als es in der Regel kostengünstigere Alternativen leisten können.

Der Beitrag Vorteile der Zusammenarbeit mit einer deutsch-spanischen Kanzlei beim Immobilienerwerb in Spanien erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.

Es sind zwei Urteile von der Ersten Kammer des spanischen Obersten Gerichtshofs ergangen, in denen das Verbot von touristischen Vermietungen durch Eigentümergemeinschaften aufgrund von Beschlüssen, die im Rahmen einer Eigentümerversammlung mit Dreifünftelmehrheit gefasst wurden, für gültig erklärt wird. Das letzte Urteil datiert aus der ersten Oktoberwoche 2024.

Die Kontroverse entstand aus der Frage, ob aus der Grundlage des Art. 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetz (LPH) und des Art. 5.e) des spanischen Mietgesetzes (LAU) folge, dass das in der vorstehend genannten Vorschrift beschriebene Verbot von touristischen Aktivitäten mittels einer Dreifünftelmehrheit oder nur einstimmig von den Eigentümern beschlossen werden dürfe. Mehrere Provinzgerichte hatten sich dagegen ausgesprochen: Einige legten die Vorschrift dahingehend aus, dass sie die Einführung von „Beschränkungen oder Bedingungen“ bei der Vermietung von Ferienwohnungen erlaubte, aber kein Verbot zuließ. Andere dagegen waren der Ansicht, dass diese Aktivität verboten werden könnte.

Die Kammer führt folgende Gründe für die Einführung dieser Rechtsprechungslinie an:

i) Der Gerichtshof geht davon aus, dass der Wortlaut „Beschränkungen oder Bedingungen“ in Art. 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetz (LPH) ein Verbot nicht ausschließt;

ii) in der Präambel des Königlichen Gesetzesdekrets 7/2019 vom 1. März über dringende Maßnahmen in Bezug auf Wohnraum und Miete wird angesichts der Steigerung der Mietpreise, die sich unter anderem auf die Überzahl von Ferienwohnungen zurückführen lässt, die Notwendigkeit zum Ausdruck gebracht, dringende Maßnahmen zur Erleichterung des Zugangs zu Wohnraum und Miete zu ergreifen und

iii) wenn eine einstimmige Beschlussfassung erforderlich wäre, um diese Art von Aktivitäten zu verbieten, würde der Eigentümer, der an der Durchführung dieser Art von Aktivität interessiert ist, immer dagegen stimmen, um eine Vereinbarung dadurch zu verhindern, was somit sinnlos wäre.

Der Oberste Gerichtshof weist außerdem darauf hin, dass das Verbot der Nutzung privater Elemente in der horizontalen Eigentumsordnung verfassungsmäßig ist und den Grundpfeiler des Eigentumsrechts nicht beeinträchtigt.

Es ist wichtig hervorzuheben, dass diese Vereinbarungen keine rückwirkende Geltung haben werden, wie aus Art. 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetz (LPH) hervorgeht. Das heißt, dass das Verbot der Ausübung einer touristischen Tätigkeit keine Auswirkungen auf die Eigentümer haben wird, die diese Tätigkeit vor der Beschlussfassung im Rahmen der Eigentümerversammlung rechtmäßig ausgeübt haben. Betrifft das Rückwirkungsverbot der Verbotsvereinbarungen jedoch alle Eigentümer, die über eine Genehmigung verfügen oder auch diejenigen, die keine besitzen, aber trotzdem vor dieser Entscheidung touristische Aktivitäten ausgeübt haben? Diese Frage wurde noch nicht eindeutig geklärt und es gibt unter den Richtern der verschiedenen Gerichtshöfe durchaus unterschiedliche Meinungen.

Ribas & Partner mbB

Juan Amengual
Abogado / spanischer Rechtsanwalt

Der Beitrag Touristische Vermietungen können von Eigentümergemeinschaften mit einer Drei-Fünftel-Mehrheit verboten werden erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.

Für eine Frist von 3 Jahren ist es möglich, auf ländlichem Boden befindliche Gebäude, Bauten, Einrichtungen und sonstige Räumlichkeiten zu legalisieren, solange bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden und die durch die illegalen Bauten begangenen Verstöße bereits verjährt sind. Gegenstand der Legalisierung sind im Wesentlichen diejenigen Gebäude und Bauten, die nicht ordnungsgemäß errichtet wurden.

Dieses Verwaltungsverfahren ist von der betroffenen Person mittels Vorlage eines Antrags auf Genehmigung aufgrund der außerordentlichen Legalisierung sowie eines technischen Legalisierungsprojektes einzuleiten. Dabei muss berücksichtigt werden, dass die Bauten, die als Wohnung dienen, nicht für touristische Aufenthalte genutzt werden dürfen.

Die zuständige Stadtverwaltung wird die Zahlung der in der Verordnung für Neubauten, Gebäude oder Einrichtungen vorgesehenen Abgaben und Steuern sowie einen Geldbetrag als „Strafe“ verlangen, der jeweils 10, 12,5 bzw. 15% der Kosten für die materielle Ausführung des Gebäudes, des Baus oder der Einrichtung beträgt, die legalisiert werden sollen, wenn diese Legalisierung jeweils im ersten, zweiten bzw. dritten Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes beantragt wird. Eine Ermäßigung um 25 oder 50% ist abhängig von der Einkommensteuer (IRPF) des Eigentümers möglich.

Das technische Projekt muss umweltschützende Maßnahmen miteinbeziehen, die folgende Aspekte berücksichtigen:

a) Eine Reduzierung der Lichtverschmutzung und

b) eine Steigerung der Energie- bzw. der Wassereffizienz  des Gebäudes, der Bauten oder der Einrichtung  durch die Verwendung von Baumaterialien, -techniken und -systeme,  Änderungen an den Installationen, Erzeugung von erneuerbarer Energie, Installation von Wassertanks oder sonstige Systeme zur Reduzierung des Energie- oder Wasserkonsums des Versorgungsnetzes, sowie auch durch angemessene, an den  Wasserbewirtschaftungsplan der Balearen angepasste Wasserreinigungssysteme.

Ziel dieses Artikels ist nicht, sich mit der technischen Terminologie zu befassen. Es ist jedoch wichtig zu berücksichtigen, dass es eine wichtige Rolle spielt, auf welcher Art von ländlichem Boden das Gebäude steht, da es besondere Voraussetzungen für die Verjährung gibt. Außerdem dürfen nicht alle Bauten und Gebäude von dieser Maßnahme profitieren. So sind beispielsweise Enteignungen sowie Bauten welche auf öffentlichem Eigentum stehen ausgeschlossen.

Ribas Brutschy Abogados

Juan Amengual
Abogado / spanischer Rechtsanwalt

Der Beitrag Die außerordentliche Legalisierung von ländlichem Grundbesitz auf den Balearen ist seit Kurzem möglich erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.

Der Referenzwert ist der Wert, der einer Immobilie als Ergebnis der Analyse der Preise aller vor einem Notar getätigten und von ihm gemeldeten Immobiliengeschäfte unter Berücksichtigung der Eigenschaften der einzelnen Immobilie, die im Immobilienkataster verzeichnet sind, zugeschrieben wird.

Dieser Wert übersteigt nicht den Marktwert und wird von der Generaldirektion des Katasters festgelegt.

Die durch das Gesetz 11/2021 über die Maßnahmen zur Vorbeugung und Bekämpfung des Steuerbetrugs eingeführten Veränderungen haben sich auf die Berechnung der Bemessungsgrundlage von bestimmten Abgaben, insbesondere der Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen, welche den Kauf- bzw. den Verkauf von Immobilien unter Privatpersonen betrifft, ausgewirkt.

Folglich wird sowohl bei der Berechnung der Vermögenssteuer (IP) als auch der Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD) und der Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) der von der Generaldirektion des Katasters festgelegte Immobilien-Referenzwert zugrunde gelegt, der am 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist.

Wir wirkt sich das auf die Immobiliengeschäfte in Spanien aus?

Für die Käufer:

Wie vorstehend erläutert, ist die Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällig.

Zur Berechnung dieser Steuer wird grundsätzlich der Referenzwert als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen.

Wenn der erklärte Wert, der Preis oder die für die Immobilie bezahlte Gegenleistung jedoch den Referenzwert übersteigt, wird als Bemessungsgrundlage der größte dieser Werte herangezogen.

Der Referenzwert wirkt sich jedoch nicht auf die Grundsteuer (IBI) aus.

Und für die Verkäuferseite:

Der Verkäufer muss seinerseits den Verkauf mittels der “IRPF” (spanische Einkommenssteuer für natürliche Personen) versteuern und auch die gemeindliche Wertzuwachssteuer („plusvalía“) bezahlen.

Zur Berechnung Letzterer wird als Grundlage der größte in Bezug auf die Immobilie erklärte Wert herangezogen, d.h. der Verkaufspreis bzw. der Preis, der in der Kaufurkunde angegeben ist, oder der Referenzwert, wenn dieser den Preis übersteigt.

Um das besser zu verstehen, wollen wir das folgende Beispiel analysieren. Stellen wir uns vor, wir möchten eine Wohnung in der Autonomen Region Valencia für einen Preis in Höhe von 100.000 Euro kaufen. Wenn ihr Referenzwert 70.000 Euro beträgt, so wird beim Kauf die Bemessungsgrundlage für die Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) der Kaufpreis sein (da es sich um den größeren Wert handelt). Aus diesem Grund, wenn wir von einem Prozentsatz von 10% ausgehen, wird die zu bezahlende Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) ungefähr 10.000 Euro betragen.

Wenn wir dagegen eine andere Wohnung in der Autonomen Region Valencia ebenso für einen Preis in Höhe von 100.000 Euro kaufen, deren Referenzwert jedoch 150.000 Euro beträgt, so werden wir diesen letzteren Wert als Bemessungsgrundlage heranziehen müssen (da es sich um den größeren Wert handelt). Und in Anlehnung an das vorangegangenen Beispiel wird die Höhe der Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) bei einem Prozentsatz von 10% schätzungsweise 15.000 Euro betragen.

Anhand dieser Beispiele kann man deutlich feststellen, dass man beim Kauf von zwei verschiedenen Immobilien für denselben Preis eine unterschiedlich hohe Steuer zahlen muss, je nachdem, welcher Referenzwert zur Berechnung herangezogen wird.

Der Beitrag Der Referenzwert und die Immobiliengeschäfte in Spanien erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.

Laut § 59 Abs. 11 GwG tritt das Barzahlungsverbot für Rechtsgeschäfte, die ab dem 1. April 2023 beschlossen wurden, in Kraft.

Zukünftig müssen die Vertragsparteien bei einem Immobilienkauf in Deutschland dem Notar nachweisen, dass sie den Kaufpreis unbar erbracht haben, etwa durch Vorlage eines Kontoauszugs. Grundsätzlich darf der Notar erst dann die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer beantragen, wenn ihm ein schlüssiger Nachweis vorgelegt wurde.

Verstöße gegen das Barzahlungsverbot und die Nachweispflicht muss der Notar der zentralen Anti-Geldwäsche-Einheit (FIU) melden.

In § 16a GwG ist nunmehr geregelt, dass man den Kauf oder Tausch von deutschen Immobilien nicht mehr bar bezahlen darf. Dazu gehören laut Abs.1 S.1 der Vorschrift Bargeld, Kryptowerte sowie Gold, Platin und Edelsteine.

Wie verhält es sich in Spanien?

Spanien hat am 9. Juli 2021 im Einklang mit der EU-Initiative zur Bekämpfung von Steuerbetrug als Vorbeugungsmaßnahme die Höchstgrenze für jegliche Barzahlungen von 2.500 Euro auf 1.000 Euro gesenkt, sofern eine der beiden Parteien als Unternehmer, Kaufmann oder Freiberufler handelt. Das Limit gilt pro Geschäftsfall.

Wenn die zahlende Partei eine natürliche Person ist, die nachweislich keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat und nicht in der Eigenschaft als Unternehmer, Kaufmann oder Freiberufler handelt, liegt die Grenze für Bargeldzahlungen bei 10.000 Euro.

Bei Verstoß beläuft sich die Strafe auf 25 Prozent des bezahlten Barbetrags.

Das neue Gesetz Ley 11/2021 vom 9. Juli wurde am 10. Juli 2021 im Staatsanzeiger BOE (Boletín Oficial del Estado) BOE-A-2021-11473 veröffentlicht.

Der Beitrag Bekämpfung von Geldwäsche – Immobilien in Deutschland ab dem 01.04.23 nicht mehr bar bezahlbar erschien zuerst auf Kanzlei Ribas Brutschy Abogados.