Neue Rechtsprechung des spanischen Obersten Gerichtshofs: Touristische Vermietungen können von Eigentümergemeinschaften mit einer Drei-Fünftel-Mehrheit verboten werden
Es sind zwei Urteile von der Ersten Kammer des spanischen Obersten Gerichtshofs ergangen, in denen das Verbot von touristischen Vermietungen durch Eigentümergemeinschaften aufgrund von Beschlüssen, die im Rahmen einer Eigentümerversammlung mit Dreifünftelmehrheit gefasst wurden, für gültig erklärt wird. Das letzte Urteil datiert aus der ersten Oktoberwoche 2024.
Die Kontroverse entstand aus der Frage, ob aus der Grundlage des Art. 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetz (LPH) und des Art. 5.e) des spanischen Mietgesetzes (LAU) folge, dass das in der vorstehend genannten Vorschrift beschriebene Verbot von touristischen Aktivitäten mittels einer Dreifünftelmehrheit oder nur einstimmig von den Eigentümern beschlossen werden dürfe. Mehrere Provinzgerichte hatten sich dagegen ausgesprochen: Einige legten die Vorschrift dahingehend aus, dass sie die Einführung von „Beschränkungen oder Bedingungen“ bei der Vermietung von Ferienwohnungen erlaubte, aber kein Verbot zuließ. Andere dagegen waren der Ansicht, dass diese Aktivität verboten werden könnte.
Die Kammer führt folgende Gründe für die Einführung dieser Rechtsprechungslinie an:
i) Der Gerichtshof geht davon aus, dass der Wortlaut „Beschränkungen oder Bedingungen“ in Art. 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetz (LPH) ein Verbot nicht ausschließt;
ii) in der Präambel des Königlichen Gesetzesdekrets 7/2019 vom 1. März über dringende Maßnahmen in Bezug auf Wohnraum und Miete wird angesichts der Steigerung der Mietpreise, die sich unter anderem auf die Überzahl von Ferienwohnungen zurückführen lässt, die Notwendigkeit zum Ausdruck gebracht, dringende Maßnahmen zur Erleichterung des Zugangs zu Wohnraum und Miete zu ergreifen und
iii) wenn eine einstimmige Beschlussfassung erforderlich wäre, um diese Art von Aktivitäten zu verbieten, würde der Eigentümer, der an der Durchführung dieser Art von Aktivität interessiert ist, immer dagegen stimmen, um eine Vereinbarung dadurch zu verhindern, was somit sinnlos wäre.
Der Oberste Gerichtshof weist außerdem darauf hin, dass das Verbot der Nutzung privater Elemente in der horizontalen Eigentumsordnung verfassungsmäßig ist und den Grundpfeiler des Eigentumsrechts nicht beeinträchtigt.
Es ist wichtig hervorzuheben, dass diese Vereinbarungen keine rückwirkende Geltung haben werden, wie aus Art. 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetz (LPH) hervorgeht. Das heißt, dass das Verbot der Ausübung einer touristischen Tätigkeit keine Auswirkungen auf die Eigentümer haben wird, die diese Tätigkeit vor der Beschlussfassung im Rahmen der Eigentümerversammlung rechtmäßig ausgeübt haben. Betrifft das Rückwirkungsverbot der Verbotsvereinbarungen jedoch alle Eigentümer, die über eine Genehmigung verfügen oder auch diejenigen, die keine besitzen, aber trotzdem vor dieser Entscheidung touristische Aktivitäten ausgeübt haben? Diese Frage wurde noch nicht eindeutig geklärt und es gibt unter den Richtern der verschiedenen Gerichtshöfe durchaus unterschiedliche Meinungen.
Ribas & Partner mbB
Juan Amengual
Abogado / spanischer Rechtsanwalt