Die spanische Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentlichen Glauben (Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública – RDGSJFP) hat kürzlich die Verweigerung eines Grundbuchbeamten, den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie durch ein ausländisches Paar zu registrieren, widerrufen (Beschluss vom 28.01.2025). Der Grundbuchbeamte hatte auf der Grundlage von Artikel 54 der Hypothekenverordnung – allgemeine Regelung – Mitteilung darüber gefordert, in welchem Verhältnis jeder Ehegatte erwarb, da er den ehelichen Güterstand der Gütertrennung für anwendbar hielt.
Der Beschluss bestätigt jedoch, dass es gemäß Artikel 92 der Hypothekenverordnung –Sonderregelung – ausreicht, zu erklären, dass der Erwerb gemäß dem gesetzmäßigen Güterstand des Herkunftslandes stattfindet. Eine genauere Angabe ist zum Zeitpunkt der Eintragung nicht erforderlich, sondern erst bei einem späteren Verkauf bzw. einer Veräußerung der Immobilie.
Gemäß dieser Auslegung ist zwar der beurkundende Notar weiterhin verpflichtet, sich darüber zu informieren, welches ausländische Recht der Ehe und folglich dem ehelichen Güterstand zugrunde liegt. Der Notar ist jedoch nicht mehr verpflichtet, den Inhalt dieses Rechtes und auch nicht den konkreten Güterstand dieser Ehe zu kennen. Es ist ausreichend zu erklären, dass die Ehe dem gesetzmäßigen Güterstand eines bestimmten Landes unterliegt.
Dieses Kriterium verstärkt die Rechtssicherheit, vereinfacht und beschleunigt die Eintragung von Immobilien in Spanien insbesondere dann wenn für die Käufer ausländisches Güterrecht Anwendung findet.
Dieser Sachverhalt ist nicht nur vor dem Verkauf oder dem Erwerb der Immobilie zu berücksichtigen, sondern auch in Hinblick auf Situationen, in denen die Eigentumsübertragung aufgrund eines Fehlers oder einer Unterlassung nicht ordnungsgemäß registriert wurde. Ein typisches Beispiel: Nur einer der beiden Ehepartner – in Zugewinngemeinschaft verheiratet- erwirbt eine spanische Immobilie (…) die Eintragung im spanischen Grundbuch erfolgt dann aber auf den Namen beider Ehegatten.