Viele Deutsche kaufen Immobilien in Spanien – oft über eine spanische Kapitalgesellschaft (z. B. eine sogenannte „S.L.“). Das klingt nach einer cleveren Idee, um Steuern zu sparen. Doch Vorsicht: Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, ohne dafür eine angemessene Miete zu zahlen, können Sie schnell ins Visier der Finanzbehörden geraten. Das nennt man eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA), und das kann teuer werden.
Was bedeutet „verdeckte Gewinnausschüttung“?
Eine verdeckte Gewinnausschüttung liegt vor, wenn eine Firma ihrem Gesellschafter (also einem Anteilseigner) einen Vorteil verschafft, den sie einem fremden Dritten nicht geben würde. Das passiert zum Beispiel, wenn jemand eine Immobilie seiner Firma kostenlos oder zu günstig nutzt. Dadurch spart der Gesellschafter Geld – und das sieht der Staat als steuerpflichtigen Vorteil an.
Warum ist das Thema jetzt so wichtig?
Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hat die Diskussion neu entfacht. In dem Fall ging es um deutsche Gesellschafter, die eine Immobilie in Spanien über eine Firma (S.L.) gekauft hatten. Die Immobilie wurde zunächst gegen Miete genutzt, später aber ohne Mietzahlungen weiterhin privat verwendet. Das deutsche Finanzamt sah darin eine verdeckte Gewinnausschüttung und forderte Steuern nach.
Der BFH entschied, dass nicht automatisch eine vGA vorliegt, nur weil die Immobilie theoretisch genutzt werden könnte. Allerdings bleibt die Nutzung ohne angemessene Miete ein großes Risiko – vor allem in Spanien, wo die Steuerbehörden solche Fälle sehr genau prüfen.
Wie streng sind die Regeln in Spanien?
In Spanien sind die Regeln oft strenger als in Deutschland. Wenn Sie eine Immobilie über Ihre Firma besitzen und diese selbst nutzen, müssen Sie der Firma eine marktübliche Miete zahlen. Diese Miete sollte nicht nur den üblichen Mietpreis abdecken, sondern auch alle Kosten der Immobilie (z. B. Finanzierungskosten und Steuern).
Wenn keine oder zu wenig Miete gezahlt wird, gehen die spanischen Behörden davon aus, dass Sie sich einen Vorteil verschaffen – und das wird als verdeckte Gewinnausschüttung gewertet. Die Folge: hohe Steuernachzahlungen und möglicherweise sogar Strafen.
Welche Konsequenzen drohen?
Wenn eine verdeckte Gewinnausschüttung festgestellt wird, kann das teuer werden:
a) Einkommensteuer: Der „geschenkte“ Vorteil (z. B. die nicht gezahlte Miete) wird wie Einkommen behandelt und muss versteuert werden.
b) Körperschaftsteuer: Die Firma muss auf diesen Vorteil ebenfalls Steuern zahlen.
c) Zinsen & Strafen: Zusätzlich können Zinsen auf die Nachzahlungen fällig werden – und in schlimmen Fällen drohen sogar Strafen wegen Steuerhinterziehung.
Wie können Sie sich schützen?
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien über eine Firma besitzen oder planen, eine zu kaufen, sollten Sie einige Dinge beachten:
- Miete zahlen: Zahlen Sie Ihrer Firma immer eine angemessene Miete für die Nutzung der Immobilie – und zwar regelmäßig.
- Schriftliche Vereinbarungen: Halten Sie alles schriftlich fest, z. B. durch einen Mietvertrag mit Ihrer Firma.
- Marktübliche Preise: Lassen Sie prüfen, ob die Miete wirklich dem entspricht, was auf dem freien Markt verlangt würde.
- Dokumentation: Bewahren Sie alle Unterlagen auf – z. B. Kontoauszüge, Mietverträge oder Gutachten zur Wertermittlung der Immobilie.
- Beratung einholen: Lassen Sie sich von einem Experten beraten, der sich mit den Steuerregeln in Deutschland und Spanien auskennt.
Warum ist das so wichtig?
Die Finanzämter in Deutschland und Spanien arbeiten eng zusammen und tauschen Informationen aus. Wenn etwas nicht stimmt, fällt es schnell auf – und dann kann es teuer werden.
Fazit
Wer eine spanische Immobilie über eine Firma besitzt oder kaufen möchte, sollte sich gut informieren und vorsichtig sein. Die Nutzung der Immobilie ohne angemessene Miete kann als verdeckte Gewinnausschüttung gewertet werden – mit teuren Folgen.
Mit einer guten Planung und professioneller Beratung können Sie jedoch viele Probleme vermeiden und Ihre Immobilie sorgenfrei genießen.