Beim Immobilienkauf in Spanien können sogenannte Arrasvertrag erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Eine Entscheidung des Tribunal Supremo zeigt, dass auch das passive Verhalten eines Verkäufers zur doppelten Rückzahlung der Arras führen kann, wenn dadurch der Kauf scheitert.
Wann Käufer die doppelte Rückzahlung der Arras verlangen können
Der Kauf einer Immobilie in Spanien beginnt häufig nicht beim Notar, sondern bereits deutlich früher: Käufer und Verkäufer einigen sich über den Kaufpreis, unterzeichnen einen privaten Vertrag und der Käufer zahlt eine Anzahlung, häufig in Form sogenannter arras. Für viele Käufer entsteht damit der Eindruck, der Erwerb sei im Wesentlichen gesichert.
In der Praxis zeigt sich jedoch immer wieder, dass gerade diese Phase erhebliche Risiken birgt. Der Verkäufer erledigt offene Grundbuchfragen nicht, bringt eine noch nicht abgeschlossene Erbschaft nicht zum Abschluss, löscht bestehende Belastungen nicht oder schafft aus anderen Gründen nicht die Voraussetzungen dafür, dass die notarielle Kaufurkunde unterzeichnet werden kann.
Für Käufer stellt sich dann eine zentrale Frage: Erhalten sie nur ihre Anzahlung zurück – oder können sie vom Verkäufer die doppelte Rückzahlung der geleisteten arras verlangen?
Mit dieser Frage hat sich der spanische Tribunal Supremo in seinem Urteil Nr. 178/2026 vom 9. Februar befasst. Die Entscheidung ist für Immobilienkäufer in Spanien von erheblicher praktischer Bedeutung, insbesondere dann, wenn Käufer ihren Wohnsitz in Deutschland haben und mit den Besonderheiten des spanischen Immobilienrechts nicht vertraut sind.
Arras sind mehr als eine einfache Reservierung
Im spanischen Immobilienrecht spielen arras eine wichtige Rolle. Häufig werden sie umgangssprachlich als Reservierung, Anzahlung oder Kaution bezeichnet. Rechtlich kommt es jedoch entscheidend darauf an, welche Art von arras die Parteien tatsächlich vereinbaren.
Von besonderer Bedeutung sind die sogenannten arras penitenciales. Dabei handelt es sich um eine besondere Form der Arras, die beiden Parteien die Möglichkeit gibt, sich vom Vertrag zu lösen – allerdings mit klaren wirtschaftlichen Folgen.
Tritt der Käufer zurück, verliert er grundsätzlich den gezahlten Betrag. Tritt der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer den erhaltenen Betrag in doppelter Höhe zurückzahlen. Diese Regelung ergibt sich aus Artikel 1454 des spanischen Código Civil.
Die praktische Bedeutung ist erheblich: Je nach Formulierung des Vertrages kann eine Zahlung, die auf den ersten Blick wie eine einfache Reservierungsgebühr wirkt, im Streitfall über einen erheblichen finanziellen Anspruch entscheiden.
Was gilt, wenn der Verkäufer nicht ausdrücklich zurücktritt?
Besonders schwierig sind Fälle, in denen der Verkäufer gerade nicht ausdrücklich erklärt, dass er vom Vertrag zurücktreten möchte. Er sagt also nicht: „Ich verkaufe nicht.“ Stattdessen bleibt er untätig oder verzögert die notwendigen Schritte so lange, bis der Immobilienkauf faktisch scheitert.
Genau mit einer solchen Konstellation hatte sich der Tribunal Supremo zu befassen.
In dem entschiedenen Fall hatte der Käufer 10.000 Euro als Reservierungsbetrag und arras penitenciales gezahlt. Die notarielle Beurkundung sollte erfolgen, sobald die Eigentumssituation im Grundbuch ordnungsgemäß bereinigt war. Der Verkäufer unternahm jedoch nicht die notwendigen Schritte, um selbst korrekt als Eigentümer eingetragen zu werden. Dadurch konnte die Immobilie letztlich nicht verkauft werden.
Der Verkäufer wandte ein, er sei nie ausdrücklich vom Vertrag zurückgetreten. Er habe nicht erklärt, dass er nicht verkaufen wolle. Er habe lediglich nicht erfüllt.
Der Tribunal Supremo ließ dieses Argument nicht ohne Weiteres gelten. Nach Auffassung des Gerichts darf ein Verkäufer nicht dadurch bessergestellt werden, dass er den Verkauf blockiert, ohne ausdrücklich den Rücktritt zu erklären. Anderenfalls wäre derjenige Verkäufer im Vorteil, der schweigt und untätig bleibt, gegenüber demjenigen, der offen erklärt, dass er nicht verkaufen will.
Das Gericht stellt damit klar: Entscheidend ist nicht nur, was eine Partei ausdrücklich erklärt. Entscheidend kann auch sein, wie sie sich tatsächlich verhält.
Wenn das Verhalten des Verkäufers eindeutig dazu führt, dass der Immobilienkauf nicht vollzogen werden kann, kann diese Nichterfüllung im Ergebnis einem Rücktritt gleichstehen. In einem solchen Fall kommt eine Verpflichtung zur doppelten Rückzahlung der arras in Betracht.
Warum diese Entscheidung für Käufer aus Deutschland besonders wichtig ist
Für Käufer aus Deutschland ist diese Rechtsprechung besonders relevant. Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom deutschen System.
In Deutschland steht der notarielle Kaufvertrag im Zentrum des Immobilienerwerbs. In Spanien hingegen werden viele wesentliche Punkte bereits vor dem Notartermin in einem privaten Kauf- oder Arras-Vertrag geregelt. Dieser Vertrag wird häufig unterschrieben, bevor alle rechtlichen Voraussetzungen vollständig geprüft oder bereinigt sind.
Gerade bei Immobilien aus Nachlässen, bei noch offenen Grundbucheintragungen, bestehenden Hypotheken, fehlenden Zustimmungen von Miteigentümern oder ungeklärten städtebaulichen Fragen kann dies zu erheblichen Problemen führen.
Für Käufer bedeutet dies: Sie zahlen häufig bereits einen erheblichen Betrag, organisieren Finanzierung und internationale Überweisungen, planen Reisen, stimmen steuerliche Fragen ab und richten ihre gesamte Planung auf den Erwerb der Immobilie aus. Scheitert der Kauf dann, weil der Verkäufer seine Mitwirkungspflichten nicht erfüllt, kann dies nicht nur ärgerlich, sondern auch wirtschaftlich belastend sein.
Die Entscheidung des Tribunal Supremo stärkt in solchen Fällen die Position des Käufers. Sie zeigt, dass sich ein Verkäufer nicht allein durch Schweigen oder Untätigkeit seiner Verantwortung entziehen kann.
Eine sorgfältige Vertragsgestaltung ist entscheidend
Das Urteil bedeutet allerdings nicht, dass jede Verzögerung automatisch zu einer doppelten Rückzahlung der Arras führt. Jeder Fall muss konkret geprüft werden.
Entscheidend können unter anderem folgende Fragen sein:
- Welche Art von arras wurde vereinbart?
- Handelt es sich tatsächlich um arras penitenciales?
- Welche Pflichten musste der Verkäufer vor dem Notartermin erfüllen?
- Waren Fristen vereinbart?
- Wurde der Verkäufer zur Erfüllung aufgefordert?
- War die Pflichtverletzung wesentlich?
- War eine Heilung des Problems noch möglich?
- Wie haben sich Käufer und Verkäufer im weiteren Verlauf verhalten?
Gerade deshalb sollte ein Arras-Vertrag beim Immobilienkauf in Spanien nicht als bloßes Standardformular behandelt werden. Die rechtliche Prüfung sollte bereits vor der Unterzeichnung erfolgen – nicht erst, wenn der Notartermin gescheitert ist.
Vor allem sollten vorab die Eigentumsverhältnisse, Grundbucheintragungen, Belastungen, Erbschaftssituationen, Vollmachten, steuerlichen Aspekte und die Verfügbarkeit aller notwendigen Unterlagen geprüft werden. Ebenso wichtig ist eine klare vertragliche Regelung, was geschieht, wenn der Verkäufer bestimmte Voraussetzungen nicht rechtzeitig erfüllt.
Praxis-Tipp für Käufer
Wer eine Immobilie in Spanien kaufen möchte, sollte vor Unterzeichnung eines Arras-Vertrages besonders darauf achten, dass
- die Eigentumsverhältnisse eindeutig geklärt sind,
- ein aktueller spanischer Grundbuchauszug vorliegt,
- Belastungen, Hypotheken oder Nutzungsrechte bekannt sind,
- offene Erbschaften oder Miteigentümerkonstellationen geprüft wurden,
- die Pflichten des Verkäufers konkret geregelt sind,
- verbindliche Fristen vereinbart werden,
- und eindeutig festgelegt ist, welche rechtlichen Folgen bei Nichterfüllung eintreten.
Eine rechtliche Prüfung vor der Unterzeichnung kann spätere Auseinandersetzungen vermeiden und bietet Käufern deutlich mehr Sicherheit.
Fazit
Die Entscheidung des Tribunal Supremo macht deutlich: Arras sind beim Immobilienkauf in Spanien keine bloße Formalität. Sie können erhebliche wirtschaftliche Folgen haben.
Verhindert der Verkäufer durch sein Verhalten den Abschluss des Kaufvertrages, ohne ausdrücklich vom Vertrag zurückzutreten, kann dies unter bestimmten Umständen einem faktischen Rücktritt gleichkommen. In diesem Fall kann der Käufer die doppelte Rückzahlung der geleisteten arras verlangen.
Für Käufer aus Deutschland ist dies besonders wichtig, weil sie häufig mit den Besonderheiten des spanischen Immobilienrechts nicht vertraut sind und sich auf private Vorverträge verlassen, deren rechtliche Tragweite sie möglicherweise unterschätzen.
Wer eine Immobilie in Spanien kaufen oder verkaufen möchte, sollte den Arras-Vertrag daher sorgfältig prüfen lassen. Eine klare Vertragsgestaltung, eine vorherige Prüfung der Eigentumsverhältnisse und eine realistische Einschätzung möglicher Risiken sind entscheidend, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Ribas & Partner berät Käufer und Verkäufer bei Immobiliengeschäften in Spanien und Deutschland – von der Prüfung des Arras-Vertrages bis zur notariellen Beurkundung und Abwicklung des Kaufs.