La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha revocado recientemente – RDGSJFP 28.01.2025- la negativa de un registrador a inscribir la compraventa de un inmueble por parte de un matrimonio extranjero. El registrador exigía, en base al artículo 54 del Reglamento Hipotecario -norma general-, especificar en qué proporción adquiría cada cónyuge, al considerar aplicable un régimen de separación de bienes.
Sin embargo, la resolución confirma que, según el artículo 92 del Reglamento Hipotecario -norma especial-, basta con declarar que la adquisición se hace conforme al régimen matrimonial legal del país de origen. No es necesario detallar su contenido en el momento de la inscripción, sino solo en caso de una futura venta o disposición del bien.
Conforme a esta interpretación, se sigue exigiendo al Notario autorizante que averigüe cual es la ley extranjera a la que está sujeta el matrimonio y, por tanto, determinante del régimen matrimonial. No obstante, no se requiere del fedatario público el conocimiento del contenido de esta ley, ni cuál es el concreto régimen matrimonial que rige el matrimonio. Basta entonces con expresar que el matrimonio está sujeto al régimen matrimonial legal de un determinado país.
Este criterio refuerza la seguridad jurídica, simplifica y agiliza la inscripción de propiedades en España cuando los compradores están sujetos a leyes extranjeras, facilitando las transacciones internacionales y dotando de mayor celeridad el tráfico jurídico inmobiliario.
Esta problemática no solo se debe tener en cuenta con anterioridad a la compraventa o adquisición del inmueble, sino también para las situaciones en las que, por error u omisión, no se ha inscrito correctamente la transmisión de la propiedad. Un ejemplo típico es el supuesto en el que un miembro de un matrimonio, casado bajo el régimen alemán de separación de bienes con participación en las ganancias, adquiere un bien inmueble y el Registrador inscribe la titularidad del mismo a nombre de ambos cónyuges.