Nueva jurisprudencia del Tribunal Supremo: Los alquileres turísticos pueden ser prohibidos por las comunidades de propietarios por una mayoría de tres quintos.
Son dos las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo en las que se declara válida la prohibición por parte de las comunidades de propietarios de la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos. La última Sentencia, de la primera semana de octubre de 2024.
La controversia nacía de si debía entenderse, en base al art. 17.12 LPH y art. 5.e) LAU, que la prohibición de las actividades turísticas descritas en el citado precepto, había de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios. Varias Audiencias Provinciales se habían pronunciado en sentido contrario: una rama de la jurisprudencia interpretaba que dicho precepto permitía la introducción de “condiciones o limitaciones” en el ejercicio del alquiler vacacional, pero que no permitía la prohibición; y otra, sin embargo, consideraba que sí podía prohibirse dicha actividad.
Los motivos que da la Sala para crear esta línea jurisprudencial son los siguientes:
i) el Tribunal entiende que la expresión “limite o condicione” del art. 17.12 LPH no excluye la prohibición;
ii) en el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se manifiesta la necesidad de la adopción de las medidas urgentes para facilitar el acceso a la vivienda y al alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros motivos, al exponencial número de viviendas ofertadas en alquiler turístico y;
iii) de requerirse la unanimidad para prohibir este tipo de actividades, siempre se tendría el voto a favor del propietario interesado en ejercer este tipo de actividad para impedir el acuerdo, lo cual carece de sentido.
Menciona también el Tribunal Supremo que la prohibición de uso de los elementos privativos en régimen de la propiedad horizontal es legítima, conforme a la Constitución y no altera el pilar fundamental del derecho a la propiedad.
Es importante resaltar que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, como indica el propio art. 17.12 LPH. Es decir, que la prohibición de ejercer la actividad turística no afectará a los propietarios que vinieran realizando la actividad de forma legal con anterioridad a la aprobación del acuerdo en junta de la comunidad de propietarios. No obstante, ¿la no retroactividad de los acuerdos de prohibición afecta a todos los propietarios que tengan licencia o también a aquellos que carecen de la misma, pero estaban ejerciendo la actividad turística con anterioridad a esta decisión? Esta cuestión todavía no ha sido zanjada y existen opiniones dispares de los propios Magistrados de los distintos Tribunales.
Ribas & Partner mbB
Juan Amengual
Abogado / spanischer Rechtsanwalt