La fiscalidad inmobiliaria y sucesoria en España se ha vuelto más exigente en los últimos años. Sin embargo, aún existen herramientas legales que permiten optimizar la carga tributaria y evitar pagos innecesarios si se planifica correctamente. En este artículo repasamos las principales claves que todo profesional jurídico debe conocer para asesorar con eficacia a sus clientes.
• Fiscalidad inmobiliaria al alza: el nuevo entorno normativo
Las comunidades autónomas han incrementado notablemente los tipos aplicables al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). En regiones como Baleares, el tipo máximo en ITP alcanza ya el 13 %.
Además, la introducción del Valor de Referencia del Catastro como base imponible mínima en compraventas y herencias ha limitado la capacidad del contribuyente para declarar por debajo de ese umbral, salvo impugnación formal.
• IRPF, IRNR y ganancias patrimoniales: más diferencias y menos beneficios
El tratamiento de las ganancias derivadas de la venta de inmuebles también ha cambiado:
• Eliminación de coeficientes de actualización y abatimiento: desde 2015 y hasta 2023, los beneficios fiscales para inmuebles antiguos desaparecieron.
• Nueva escala de gravamen del IRPF: a partir de 2025, las ganancias superiores a 300.000 € tributarán hasta el 30 %.
• Ventaja para no residentes: el IRNR mantiene un tipo fijo del 19 %. Esto genera una diferencia significativa en operaciones de envergadura.
Asimismo, Hacienda está revisando el tratamiento de la amortización acumulada, lo que afecta al cálculo de la ganancia patrimonial real tras la venta.
• Estrategias legales para reducir la carga tributaria
A continuación, analizamos algunas herramientas que pueden ayudar a “meter goles legales” a Hacienda, siempre dentro del marco normativo vigente.
1. Exención por venta de vivienda habitual
Si el inmueble vendido es la vivienda habitual y se cumplen ciertos requisitos, la ganancia puede estar exenta de tributación:
• Por reinversión del importe en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años.
• Por edad del transmitente (mayores de 65 años), sin necesidad de reinversión.
2. Reinversión total o parcial en nueva vivienda
Cuando no se reinvierte la totalidad del precio de venta, la exención opera de forma proporcional. También puede aplicarse a compras en el extranjero o a amortización de hipoteca, si se cumplen los requisitos.
3. Impugnación del valor de referencia catastral
Aunque el valor de referencia es legalmente vinculante, puede impugnarse si no refleja la realidad del mercado. Es recomendable aportar tasaciones periciales, datos técnicos y pruebas documentales.
4. ¿Qué se considera reparación y qué mejora en un inmueble?
Para reducir la ganancia patrimonial en este ámbito, es fundamental justificar adecuadamente los costes de mejoras y obras realizadas. Además, según si se desea deducir estos gastos como reparación o como mejora, es crucial que dicha intención quede reflejada en las facturas. A continuación, detallamos cómo suele calificar Hacienda este tipo de actuaciones:
Reparaciones (gastos de conservación y mantenimiento):
Son trabajos destinados a mantener el estado original del inmueble, sin añadir valor significativo ni ampliar su vida útil.
Ejemplos:
• Sustitución de tuberías, grifería, ventanas o suelos desgastados
• Pintura, eliminación de gotelé
• Reformas de baño o cocina sin redistribución ni modernización sustancial
• Limpieza, retirada de escombros
Fiscalmente:
• Si el inmueble está alquilado, pueden deducirse como gasto anual, con límites (si exceden los ingresos, se prorratean hasta 4-5 años).
• NO aumentan el valor de adquisición del inmueble si lo vendes. hacienda puede decir que no son computables para reducir la ganancia patrimonial.
Mejoras (inversiones que aumentan valor o vida útil):
Obras que modernizan, mejoran o aumentan la capacidad productiva o el valor del inmueble.
Ejemplos:
• Instalación de calefacción o suelo radiante
• Ascensor, puertas de seguridad
• Sistema de riego o descalcificación
Fiscalmente:
• NO se deducen como gasto en inmuebles alquilados, pero…
• Sí aumentan el valor de adquisición, y por tanto reducen la ganancia patrimonial al vender.
5. Valoración adecuada en herencias
• En herencias con bonificaciones (familiares directos), conviene declarar el valor real para elevar el valor de adquisición de cara a futuras ventas.
• En herencias con alta carga fiscal (parientes lejanos o sin bonificaciones), puede ser más útil declarar el mínimo legal posible para reducir el Impuesto sobre Sucesiones.
6. Cambio de residencia fiscal
En determinadas situaciones, puede ser útil cambiar la residencia fiscal antes de vender un inmueble, con el objetivo de tributar como no residente. Esta estrategia requiere:
• Acreditar la residencia fiscal en otro país mediante certificado.
• Cumplir con el criterio de permanencia (más de 183 días fuera de España).
7. Venta con mobiliario incluido
Incluir mobiliario valorado de forma separada en el contrato de compraventa puede reducir la base imponible:
• No tributa como ganancia si el vendedor es no residente.
• El comprador tributa a un tipo reducido (4 % o 0 % según comunidad) si se justifica adecuadamente.
Debe ir acompañado de un inventario detallado y facturas para evitar impugnaciones.
Conclusión: planificación, documentación y asesoramiento
La fiscalidad inmobiliaria y sucesoria exige hoy más que nunca un enfoque técnico y estratégico. Los profesionales del derecho debemos anticiparnos a los riesgos y oportunidades que ofrece el marco legal, y acompañar al cliente en la toma de decisiones informadas, desde la redacción de contratos hasta la posible impugnación administrativa.
Una correcta planificación puede marcar la diferencia entre pagar lo justo o asumir cargas fiscales innecesarias.