El sistema alemán de transmisión de inmuebles es de los más seguros y a servido de modelo para sistemas jurídicos de todo el mundo. Sin embargo, debido a su complejidad, es necesario conocerlo en profundidad para no cometer ningún error con consecuencias fatales:
1. Comprobar la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad (Grundbuch)
El propietario es la única persona legitimada para acceder a esta información, por lo que deberá ser el vendedor quien facilite la información registral. Es vital desde un primer momento:
- Comprobar que las inscripciones en el Registro de la Propiedad, coinciden con la realidad del inmueble
- No existen cargas (hipotecas, servidumbres, usufructos etc.) no manifestadas por el vendedor
2. Comunidad de Propietarios: Examinar las deudas de las que responde del inmueble y la normativa aplicable
Si pretende adquirir un inmueble que forma parte de una comunidad de propietarios, es esencial comprobar el estado de las cuentas, así como la normativa de la Comunidad:
- ¿Existen deudas vinculadas al inmueble?
- ¿Están previstos gastos extraordinarios que tenga que afrontar en nuevo propietario?
- ¿Existe alguna norma que me impida destinar el inmueble al uso que pretendo?
3. Encargo de borrador de escritura de compraventa al Notario
Es habitual que, tras la solicitud de información a la Notaría, ésta envíe una hoja de datos (Datenblatt) a rellenar por vendedor y/o comprador. Hay que tener especial cuidado en leer con atención su contenido, puesto que las hojas de datos representan a menudo un encargo al Notario (Auftrag) para que elabore un borrador de escritura.
Atención: ¡No firme el encargo si no está mínimamente seguro de que no va a desistir! La firma de este encargo no le compromete a adquirir el inmueble, pudiendo desistir de la adquisición. Sin embargo, estará obligado a asumir los honorarios notariales de elaboración del borrador.
Una vez elaborado el borrador, es imprescindible examinarlo con especial atención. En caso de que Ud. sea un particular y el vendedor un empresario o profesional, tiene derecho a recibir el contrato como mínimo dos semanas antes de la fecha de firma.
4. Fijación la fecha en la cual el comprador se obliga a pagar el precio y el vendedor a entregar la posesión del inmueble
La habitual entrega de llaves a la firma de la escritura del sistema español, no tiene lugar por lo general en Alemania. Ante el Notario alemán se firma un contrato de compraventa por el cual, las partes se comprometen respectivamente a entregar el precio y la posesión del inmueble, en una fecha determinada o por determinar, por lo general un mínimo de 6 semanas tras la visita al Notario.
Esto exige coordinación y planificación por parte de todos los intervinientes (comprador, vendedor, sus respectivos bancos, comunidad de propietarios, posibles inquilinos, etc.)
5. ¡No pague antes de tiempo!…
Antes de transferir el precio de la compraventa, tiene que asegurarse de que el vendedor ha cumplido con sus obligaciones de cancelación de cargas. Además, ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad que Ud. tiene un derecho sobre el inmueble tras la firma del contrato de compraventa (Erwerbsvormerkung). Hasta entonces, el vendedor no está facultado para exigir el pago. Atención: ¡Si Ud. paga antes de tiempo, es posible que adquiera un inmueble con cargas o incluso que existan terceras personas que tengan derechos sobre el inmueble antes que Ud.!
6. ¡… pero tampoco demasiado tarde!
Tras la firma del contrato de compraventa ante Notario, y una vez que se cumplen todos los requisitos para que el pago sea exigible, éste comunica por lo general al comprador que ha de proceder al pago. Para entonces el comprador ya debe tener aprobada y constituida la garantía real (Grundschuld) – equivalente a la hipoteca española – que le permita financiar la adquisición y disponer del préstamo concedido previamente.
Esto exige coordinar bien todas las acciones con la entidad financiera, puesto que el pago del precio fuera del plazo estipulado puede conllevar costes extra que serían evitables con una buena planificación.
7. Entrega de llaves: ¿Quien asume el riesgo de deterioro hasta la entrega de la posesión?
El vendedor ha de entregar el inmueble libre de inquilinos, a no ser que se haya pactado expresamente lo contrario. Además, el contrato notarial de compraventa ha de contener una cláusula por la cual el vendedor asuma cualquier riesgo sobre el inmueble hasta la entrega de la posesión
En el momento de la entrega de llaves, es imprescindible inspeccionar que el estado del inmueble se corresponde con lo pactado contractualmente. No obstante, en caso de que existan vicios ocultos (p.ej. un fallo en la calefacción que no pudo ser detectado por una mera inspección visual), el contrato ha de redactarse de tal manera que Ud. pueda exigir su responsabilidad por tal concepto al vendedor.
8. ¿Quien paga la comisión del agente inmobiliario?
La gran demanda actual de inmuebles hace que las agencias inmobiliarias se lancen a la caza de futuros vendedores ofreciéndoles cada vez mejores condiciones para su venta. Esto incluye a menudo el traslado íntegro al comprador de su comisión (Maklergebühr). Dada la situación actual de precios, esta comisión (según la región, entre un 5 y un 7,5% del precio de venta), supone un gasto extra muy a tener en cuenta. Ejemplo: En Baden-Württemberg, para un precio de 650.000 €, la comisión habitual (7,14%) supone para el comprador un desembolso extra de 46.410 € (¡!).
Con el fin de evitar abusos que lastren la capacidad económica de los compradores, el pasado mes de mayo se aprobó una modificación legislativa a nivel nacional que obligará a los vendedores a partir de diciembre de 2020 a asumir la mitad de esta comisión. La aplicación práctica y su influencia en el precio de los inmuebles es todavía una incógnita.
Hasta su entrada en vigor, quien se ha de hacer cargo de la comisión del Agente Inmobiliario sigue siendo un elemento a negociar. En éste, cómo en el resto aspectos en torno a la adquisición de inmuebles, se hace imprescindible la consulta a un profesional que vele por sus intereses.
9. Planifique los gastos que le corresponden como comprador
Con independencia de quien tenga que asumir los honorarios del agente inmobiliario, lo que es seguro es que el comprador, una vez firmado el contrato notarial de compraventa, ha de afrontar en un corto periodo de tiempo diversos gastos directos que suponen aproximadamente el 10% del precio de compra:
- Impuesto directo a la compra de inmueble (Grunderwerbsteuer)
- Honorarios de Notaría
- Honorarios de Registro de la Propiedad
10. Asesoramiento por un profesional que vele únicamente por sus intereses
En la vorágine de información que recibe por parte de diferentes agentes (banco, inmobiliaria, administrador de la comunidad, Notario, vendedor, etc.), su Abogado va a ser la única persona que le asesore velando únicamente por sus intereses y le advierta de las situaciones de riesgo.