Eine der häufigsten Fragen von Personen, die eine Immobilie in Spanien erwerben möchten, betrifft die Notwendigkeit eines spanischen Bankkontos für die Durchführung des Kaufs.
In den meisten Fällen lautet die Antwort: Nein. Grundsätzlich kann ein ausländischer Käufer eine Immobilie in Spanien unter Verwendung eines in Deutschland oder einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union geführten Bankkontos erwerben.
Aus diesem Grund empfehlen wir in der Regel, die Eröffnung eines Bankkontos in Spanien nur dann in Betracht zu ziehen, wenn hierfür ein konkreter Bedarf besteht.
Warum ist ein spanisches Bankkonto häufig nicht erforderlich?
Dank des SEPA-Systems können Überweisungen und Lastschriften in Euro zwischen Bankkonten in verschiedenen Mitgliedstaaten der Europäischen Union abgewickelt werden. Daher ist es in vielen Fällen möglich, von einem deutschen Bankkonto aus:
- den Kaufpreis zu zahlen;
- Anwalts-, Notar- und Verwaltungskosten zu begleichen;
- Hausgeld, Versorgungsleistungen und Versicherungen per Lastschrift abzuwickeln;
- sowie bestimmte mit der Immobilie verbundene Steuern und Abgaben zu entrichten.
Nach dem Erwerb der Immobilie können jedoch bestimmte praktische Schwierigkeiten auftreten. Einige Versorgungsunternehmen oder Versicherungen zeigen aus organisatorischen Gründen oder aufgrund interner Abläufe zunächst Vorbehalte gegenüber ausländischen Bankkonten, obwohl sie grundsätzlich verpflichtet sind, Konten aus anderen Staaten des SEPA-Raums zu akzeptieren.
Die Eröffnung eines spanischen Bankkontos bringt auch Verpflichtungen mit sich
Die Eröffnung eines Bankkontos vereinfacht die Abwicklung einer Immobilientransaktion nicht zwangsläufig. Sie kann zusätzliche Kontoführungsgebühren, Bankkosten und administrative Pflichten mit sich bringen.
Spanische Banken verlangen häufig Unterlagen zur steuerlichen Ansässigkeit, beruflichen Tätigkeit, Einkommens- und Vermögenssituation sowie zur Herkunft der eingesetzten Mittel. Darüber hinaus können regelmäßige Aktualisierungen dieser Angaben oder in bestimmten Fällen persönliche Vorsprachen erforderlich sein.
Daher kann die Eröffnung eines Kontos, das später nur in geringem Umfang genutzt wird, insbesondere für Eigentümer mit gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland und lediglich zeitweiser Nutzung der Immobilie unnötig und wenig praktikabel sein.
Wann kann die Eröffnung eines Kontos sinnvoll sein?
Ein spanisches Bankkonto kann in bestimmten Konstellationen zweckmäßig sein, insbesondere:
- wenn der Erwerb über eine spanische Hypothek finanziert wird;
- wenn die finanzierende Bank ein verknüpftes Konto für die Zahlung der Hypothekenraten verlangt;
- wenn die Immobilie vermietet werden soll und laufend Einnahmen und Ausgaben verwaltet werden müssen;
- oder wenn der Eigentümer seinen gewöhnlichen Aufenthalt nach Spanien verlegt.
Außerhalb dieser Fälle ist es häufig sinnvoller, die laufenden Zahlungen weiterhin über das deutsche Bankkonto abzuwickeln.
Wichtig: Die Herkunft der Mittel muss unabhängig davon nachgewiesen werden
Der Verzicht auf ein spanisches Bankkonto entbindet nicht von den Vorschriften zur Geldwäscheprävention.
Der Käufer muss insbesondere nachweisen können:
- die Inhaberschaft des Kontos, von dem die Zahlung erfolgt;
- die Herkunft der verwendeten Gelder;
- die Nachvollziehbarkeit der Zahlungsströme;
- sowie die wirtschaftliche oder vermögensrechtliche Quelle der Mittel.
Diese Unterlagen können von der empfangenden Bank angefordert werden und müssen spätestens dem beurkundenden Notar vorgelegt werden können. Entscheidend ist nicht, ob das Geld von einem spanischen oder ausländischen Konto stammt, sondern dass dessen Herkunft rechtmäßig, nachvollziehbar und belegbar ist.
Unsere Empfehlung
Vor der Eröffnung eines Bankkontos in Spanien sollte geprüft werden, ob hierfür tatsächlich ein praktischer Bedarf besteht.
Bei den meisten Immobilienkäufen ohne spanische Finanzierung, insbesondere wenn der Käufer in Deutschland ansässig ist und die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzt, bietet ein spanisches Bankkonto regelmäßig keinen ausreichenden Mehrwert, um die damit verbundenen Kosten und Verpflichtungen zu rechtfertigen.
Die Entscheidung sollte erst getroffen werden, nachdem die Zahlungsabwicklung, mögliche Anforderungen des Verkäufers oder der finanzierenden Bank sowie die spätere Verwaltung der Immobilie geprüft worden sind.
Fazit
Ein spanisches Bankkonto ist grundsätzlich keine Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie in Spanien.
In den meisten Fällen können sowohl der Kaufpreis als auch die damit verbundenen Kosten problemlos über ein deutsches Bankkonto abgewickelt werden. Daher empfehlen wir grundsätzlich, ein Konto in Spanien nur dann zu eröffnen, wenn die Finanzierung, die konkrete Zahlungsabwicklung oder die spätere Nutzung der Immobilie dies sinnvoll erscheinen lassen.
Die Frage des Bankkontos sollte stets praxisorientiert und unter Berücksichtigung der konkreten Umstände der jeweiligen Transaktion beurteilt werden, um unnötige Formalitäten, Kosten und Verpflichtungen zu vermeiden.
Ribas & Partner mbB
Kelly Molina
Abogada / spanische Rechtsanwältin
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung. Die Anforderungen können je nach Bank, Zahlungsstruktur und den konkreten Umständen des jeweiligen Immobilienerwerbs variieren.