1. Klärung der Eigentumsverhältnisse
- Lassen Sie sich das Eigentumsrecht Ihres Vertragspartners durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags (Escritura Pública de Compraventa) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) oder durch einen aktuellen Grundbuchauszug nachweisen.
- Hierzu gehört auch die Katasterreferenz (Referencia catastral).
2. Unterlagen prüfen
Bevor Sie etwas vereinbaren, informieren Sie sich genauer über das ausgewählte Objekt. Insbesondere sollten Sie prüfen:
- Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung des Ehepartners?
- Welche Belastungen bestehen? Steuerlastenfreiheit?
- Handelt es sich um Bauland bei Baugrundstücken bzw. besteht eine Baugenehmigung für den Bestand?
- Bei hochpreisigen Immobilien empfehlen wir die gemeindlichen Bebauungspläne einzusehen.
- Beantragen Sie darüber hinaus eine Kopie des Bauantrages, der Baugenehmigung und der Bauabnahme.
- Lassen Sie sich bestehende Miet- und Pachtverträge vorlegen
- Prüfen Sie, ob Vorkaufsrechte von Mietern, Eigentümern von Nachbargrundstücken oder von Miteigentümern bestehen
- Lassen Sie sich Zahlungsnachweise der Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) der letzten fünf Jahre vorlegen. Hiermit erfahren Sie gleichzeitig die Höhe der jährlichen Grundsteuer.
- Bei Eigentümergemeinschaften: Fordern Sie die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft an, um zu prüfen, ob Umlagerückstände bestehen.
- Überprüfen Sie die exakt angegebene Grundstücksgröße und -grenzen mit den Plänen und dem Vertrag.
- Fordern Sie eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und den Energiepass an
- Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen
3. Privatschriftlicher Kaufvertrag (Contrato de arras) und Anzahlung
- Vereinbaren und unterzeichnen Sie einen Vertrag mit der Vertragsklausel „arras“, dann ist dieser wie ein schriftlicher Kaufvertrag über eine Immobilie zu bewerten. Der Verkäufer ist verpflichtet zu verkaufen, der Käufer ist verpflichtet zu kaufen sowie den vollen Kaufpreis zu bezahlen, unabhängig davon, ob er meint, dass er nur einen Vorvertrag abgeschlossen hätte. Man spricht von einem privatschriftlichen Immobilienkaufvertrag.
- Bei der Anzahlung empfehlen wir eine treuhändische Verwaltung durch eine spanisch/deutsche Kanzlei oder in Ausnahmefällen auch durch ein Notariat bis zum Abschluss der notariellen Kaufvertragsurkunde.
4. Schriftform
- Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen und offensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen. Vereinbaren Sie stets im Vertrag, welches Recht Anwendung finden soll.
5. Garantien / Sicherheiten
- Wird ein im Bau befindliches, noch nicht fertiggestelltes Objekt von einem Bauträger auf Raten gekauft, so ist seitens des Verkäufers der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlung eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.
6. Notarieller Kaufvertrag und Kaufpreiszahlung
- Bestehen Sie als Käufer auf den umgehenden Abschluss eines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) und Ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch.
- Als Käufer sollten Sie keinesfalls per Banküberweisung vor Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde den Kaufpreis bezahlen, da Sie damit in Vorleistung gehen. Sollte der notarielle Kaufvertrag schlussendlich nicht unterzeichnet werden und der Verkäufer sich nicht zur Rückzahlung verpflichtet fühlen, muss die Rückforderung gerichtlich geltend gemacht werden.
7. Gewährleistungsansprüche
- Bei einem bereits fertiggestellten Gebäude sollte der Verkäufer schriftlich zusichern, dass das Gebäude exakt nach den vorgelegten und genehmigten Bauplänen errichtet worden ist.
- Sollte die Immobilie bereits seit einiger Zeit fertiggestellt sein, klären Sie die Garantie- und Gewährleistungsansprüchen und halten Sie diese im Vertrag fest.
8. Steuern
- Informieren Sie sich über die mit dem Grundstückserwerb verbundenen Steuern und Kosten.
Zur groben Orientierung kann gesagt werden, dass sich die Kosten des Immobilienerwerbs (Notar, Grundbuchamt und Rechtsanwalt) auf ca. 3 bis 4% des notariellen Kaufpreises belaufen. Diesem Betrag ist sodann noch die Grunderwerbsteuer (bei gebrauchten Immobilien, wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist, je nach Autonomia zwischen 7% und 10%) oder Mehrwertsteuer bei neuen Immobilien (10% für Häuser und 21% für Garagen) hinzuzurechnen.
- Ferner ist zu berücksichtigen, dass beim Kauf von einem in Spanien nicht ansässigen Verkäufer (beschränkte, Steuerpflichtigen) i.d.R. 3% des Kaufpreises einzubehalten und an das spanische Finanzamt abzuführen sind.
9. Steuervertretung in Spanien
- Die Steuervertretung in Spanien ist bei Nichtsteuerresidenten in Spanien sowohl für Verkäufer als auch Käufer verpflichtend.
- Eine fehlende Steuervertretung kann schwerwiegende Folgen haben. Da die spanische Finanzbehörde nicht zustellen kann, werden Steuerbescheide durch Bekanntmachung rechtskräftig und vollstreckt. Dies kann sogar bis zur Kontenpfändung in Deutschland reichen.
10. Sachkundige Beratung
Ribas Brutschy Abogados bietet Ihnen eine individuelle Betreuung und begleitet Sie länderübergreifend in der gesamten Kaufabwicklung in ganz Spanien.
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